许多美国人如此迷恋拥有房屋，以至于他们可能忘记了还有其他房地产投资选择——可能是更好的选择。
拥有房屋可以提供住所、升值潜力、减税和其他好处。 其他房地产选择在其中大部分基础上进行了扩展，只是它们不能为您提供栖身之所。
出租物业是一种可能性，房地产投资信托基金或房地产投资信托基金以及房地产基金也是如此。 这些选择可带来多元化、盈利潜力和其他好处，但具体情况各不相同。
研究机构 Morningstar.com 的房地产分析师杰里米·帕根 (Jeremy Pagan) 表示，拥有房屋可能是一个不错的选择，但随着利率上升和许多房产价值大幅上涨，对于一些潜在买家来说，这是一个负担不起甚至令人担忧的选择。 “将你的脚浸入房屋所有权的水中可能会很可怕，”他说。
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全国房地产投资信托协会 NAREIT 将自住房屋描述为消费品而非投资，因为这些住宅不产生收入，但需要业主支付大量持续开支。 并非每个人都完全同意这种描述，但出租物业、房地产投资信托基金和房地产基金显然是投资。 以下是他们的比较：
时间、努力和控制
如果您不介意亲自动手，直接拥有出租房屋可能是一个不错的选择。 并不是说你真的需要疏通厕所或粉刷磨损的墙壁，但你至少应该能够监督工人完成这些任务。 除非您聘请物业经理，否则您还应该与租户打交道，从处理租赁申请到收取租金。
房地产投资信托基金是管理自己的房地产投资组合的公司。 房地产投资信托基金在股票市场交易，因此任何购买股票的人都不需要参与财产管理过程。 房地产基金甚至进一步远离所有这些，而是购买 REIT 股票以及房屋建筑商、建筑公司等的股票。
A Pagan 在 Morningstar 撰写的新研究 建议出租物业对于退休人员、一些个体经营者和其他有时间、专业知识和愿意直接监督物业的人来说可能是不错的选择。 相比之下，忙碌的专业人士可能更喜欢 REITs 或基金，因为它们需要的监督要少得多。
风险和多元化
拥有一个单一的出租房屋几乎没有多样化，因为您在一个地理位置拥有一种类型的财产。 您可以通过拥有多个租金来扩展它，最好分布在不同的区域。 通过房地产投资信托基金和房地产基金，多元化的风险降低效益大大增加。
但是，尽管一个 REIT 可能拥有数百处房产，但它们通常集中在一个行业，无论是公寓大楼、办公楼、工业园区、医院还是其他任何行业。 因此，房地产投资信托基金的多元化程度不如拥有各种类型企业股份的房地产基金。 一些房地产基金甚至通过在外国的投资走向全球。
从长远来看，许多房地产投资信托基金的回报率与大盘相当或超过了大盘，但它们偶尔也会遭遇重挫，就像 2022 年利率上升时发生的那样。 例如，根据 NAREIT 的数据，持有工业、住宅和自助仓储物业的 REITs 全年平均下跌超过 25%。 由于在家工作的趋势使许多建筑物空无一人，写字楼房地产投资信托基金遭受的损失更大，平均损失近 38%。
房地产投资的税收优惠
房地产税本身就是一个复杂的话题，出租物业的处理方式与房地产投资信托基金和房地产基金有很大不同。
对于出租物业，业主可以扣除一系列费用，包括维修、物业税、抵押贷款利息、保险、管理费、折旧和往返物业的差旅费。 如果租金收入超过您的成本，您需要为差额纳税。 当您出售房产时，您将面临对任何利润征税，并且必须收回多年来的折旧，这意味着这些金额将被征税。 国税局描述了出租物业的许多税收细节 国税局出版物527.
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作为房地产投资信托基金或房地产基金的投资者，您不会处理所有这些事情。 相反，您的税务涉及与其他股票或共同基金或交易所交易基金类似，因为如果您以盈利方式出售股票，您将面临股息和收益税。 房地产投资信托基金的一个显着特点是它们需要将几乎所有的净收入支付给股东。 因此，股息往往很高，这是受欢迎的，特别是如果你处于低税率。
如果您在个人退休账户或工作场所 401(k) 计划中拥有房地产投资信托基金或房地产基金，则任何再投资股息的税款都会递延。 但是，当您最终取款时，需要缴税。 如前所述，房地产投资信托基金在股票市场上交易，从税收的角度来看，它们与大多数其他证券一样被对待。
现金需求和贷款
即使是购买中等租金的房产，您也可能需要数万美元的首付款，甚至可能更多，而且您将面临经纪人佣金和一长串成交费用清单。 然后还有持续的需要雇用承包商，支付财产税和保险，可能还清抵押贷款等等。 所有这一切都需要很多钱，尽管收入会随着租户支付租金而流入。
对于房地产投资信托基金甚至房地产基金，现金需求大不相同。 这些投资的股份通常需要几千美元，甚至可能更少，而且不需要额外投入资金。 事实上，您通常可以通过工作场所 401(k) 退休计划购买 REITs 或房地产基金的股票，购买时可能会有与公司匹配的基金。
也没有抵押贷款，这意味着没有申请流程，没有每月付款，也不会对您的信用记录产生影响。 相比之下，这些因素将适用于通过贷款购买的出租物业。
升值潜力和流动性
从历史上看，房地产价值随着时间的推移而上涨，无论是个人住宅、公寓楼、工业园区、办公楼、仓库和医院等。 然而，正如 Pagan 指出的那样，回报可能因房产类型和地理位置而异，甚至因社区或街道而异。
房地产投资信托基金的价格反映了所持有财产的价值。 但由于房地产投资信托基金是在股票市场上交易的证券，它们的价值也会受到投资者愿意支付的价格的影响。 您几乎可以随时买卖 REIT 股票，与通常冗长的租赁物业交易流程相比，可提供更大的流动性。
现在可能是购买房地产投资信托基金和房地产基金的好时机，去年在利率上升的冲击下，许多房地产类型的价格大幅下跌。 随着利率进一步稳定或开始下降，“这对房地产投资信托基金应该是有利的，”Pagan 说。
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这篇文章最初出现在亚利桑那共和国： 房地产：关于投资出租物业、REITs 的知识
来源：https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html