豪宅在房地产拍卖中大幅降价

当待售的高价豪宅在市场上萎靡不振时——庞大、华丽且无法吸引买家——一些业主转向双刃剑：房地产拍卖。

经过多年的闲置，拍卖区可以快速移动带有令人流鼻血的价格标签的奖杯财产。 但它伴随着一个残酷的现实。

根据 CNBC 对近期销售的评论，拍卖可以充当隐喻的房地产断头台，将过高的要价削减一半或更糟。

在过去 14 个月中，拍卖价格最高的三套房屋均在拍卖中出售。 虽然每笔交易的最终出价都令人瞠目结舌，但三座豪宅的原始要价平均下降了 70%——总共留下了 600 亿美元。

这是一个不幸的命运，可能会困扰一位皮肤科医生出身的开发商以及他的家即将与拍卖师约会。

洛杉矶的名人皮肤医生 Alex Khadavi 博士希望在他最终完成时能够快速销售和高薪 一座占地 21,000 平方英尺的豪宅，历时七年，耗资数千万美元开发而成。

但自从他将它挂牌出售一年多一点后——标价为 7 美元的一串幸运 87,777,777——这位医生兑现的梦想正被堆积如山的债务、未付的承包商账单、破产法庭诉讼和麻烦所粉碎与法律。 

现在他的运气、金钱和时间都不够用了。 

Khadavi 在将房屋投放市场大约两周后申请了第 11 章的破产保护，但他并没有失去幽默感。

“房子夹在亿万富翁之间，我是街区里最穷的人，”他笑着告诉 CNBC。

Khadavi 承认，他在开发这座豪华住宅时一头雾水，其中包括 11 间卧室、XNUMX 间浴室，以及玻璃包裹的工业电梯、巨大的汽车画廊、从大理石中升起的隐形 DJ 展台等顶级设施由地下液压驱动的地板，以及用于在家庭内外投射 NFT 收藏的高科技视听系统。

“这有点成为一种激情和痴迷，它比我想象的要花更多的钱，”卡达维说。

公开记录显示 Khadavi 于 16 年以 2013 万美元购买了位于 777 Sarbonne Road 的地块，其中包括他后来拆除的一栋现有房屋. 然后是一系列七位数的融资交易，其中包括 2020 年 27 万美元的巨额贷款。 

这九年还给该物业带来了一场财务风暴，包括违约通知、政府留置权、迫在眉睫的受托人销售威胁，以及声称他们从未收到过服务费的承包商提出的两个机械师留置权。

最重要的是，去年卡达维被捕后，据称他在公寓楼住宅大厅的监控摄像头上使用恐同诽谤并威胁要杀死已婚同性恋夫妇的邻居。 卡达维不认罪，并告诉 CNBC，他对未决案件没有评论。

尽管遇到了法律上的麻烦，卡达维还是设法完成了房子，但他说他从来没有想过在等待一个永远不会实现的买家时，他必须承担一年多的成本。 由于没有多少选择余地，他屈服于这样一个事实，即他的房屋价值将很快在拍卖中确定。 

“我无法承担成本。 我必须做我必须做的事，”他说。

为了快速出售，Khadavi 与房屋的共同上市经纪人 Compass 的 Aaron Kirman 和 The Agency 的 Mauricio Umansky 决定拍卖这座房子。

“他的时间表非常紧迫。 他愿意放弃一定程度的控制……让市场在一个非常紧张、高涨的时刻决定价格，”柯尔曼告诉 CNBC。  

此次拍卖将由领先的豪宅拍卖商 Concierge Auctions 处理，其中包括 50 万美元的底价，这意味着 Khadavi 不会接受低于该数字的报价。 竞标定于 27 月 XNUMX 日开始，拍卖将在五天内展开——这是该公司大部分房屋销售的标准持续时间。

“这是一个非常短的时间框架，可能是好是坏，”Kirman 说，他最近与 Concierge Auctions 合作拍卖了 944 Airole Way，这是一座以创纪录的 141 亿美元售出的巨型豪宅。

卡达维希望这次大甩卖对他即将举行的拍卖会是个好兆头。 虽然他认为仅 777 Sarbonne 的景观就值他 87.78 万美元的要价，但他承认如果少了几百万，他会很高兴。

“我的神奇数字是 77 万美元，”卡达维告诉 CNBC。 （他最喜欢的数字是 7。）

“我希望它是那样，这将是惊人的。”

Concierge Auctions 的创始人兼首席执行官劳拉·布雷迪 (Laura Brady) 告诉 CNBC，该公司的大多数客户在尝试自行出售失败后选择了拍卖。 但她说，那些在市场上长期出售且要价很高的房屋也不太可能在拍卖会上获得这个价格。

“那些在拍卖前就已经上市的产品，尤其是已经上市一年或更长时间的产品，很难在拍卖中超过之前的标价，因为它们已经以这些价格暴露，”布雷迪说过。

如果 Khadavi 的房子以 50 万美元或更高的价格售出，这座现代豪宅将在拍卖会上出售的最昂贵的房屋中占据一席之地。

以下是拍卖中有史以来最昂贵的四笔交易的倒计时，他们在拍卖会上遭受的大幅降价，并仔细研究了每笔大型交易中的一些关键参与者。

这座占地 60,000 平方英尺的凡尔赛风格豪宅位于佛罗里达州希尔斯伯勒，于 2015 年首次以 159 亿美元的破纪录价格上市。 当时，这是 Broward Country 有史以来的最高挂牌价格，北邻棕榈滩，南邻迈阿密戴德。 

这座名为 Le Palais Royal 的顶级住宅内外都覆盖着 22k 金箔装饰，包括几个瀑布以及位于海滨后院的 150,000 加仑度假村大小的游泳池。 

当时的所有者是罗伯特佩雷拉二世，他是米德尔塞克斯公司的一名高管，该公司是一家总部位于马萨诸塞州的建筑公司，由佩雷拉的父亲创立。 从 2015 年到 2018 年，这座房子在市场上和市场上都出现过，并从 Le Palais Royal 更名为 Playa Vista Isle。

2018 年，Concierge Auctions 将豪宅带到了拍卖区。 公共记录显示，出价最高的是一家据报道与 Teavana 联合创始人 Andrew Mack 有联系的有限责任公司。 

这套房子，加上隔壁一块未开发的地块，以 42.5 万美元的价格售出。 当时，这个价格是拍卖史上的最高价——但仍比佩雷拉的原始要价低 116.5 亿美元，从而巩固了约 73% 的降价。

据上市经纪公司希尔顿和海兰德称，据报道，洛杉矶比佛利公园附近的佛罗伦萨别墅花了七年时间建造，包括 20 间卧室和 24 间浴室。

拥有者是匈牙利出生的亿万富翁史蒂文·乌德瓦尔-哈兹，他在飞机租赁行业发家致富，目前是 Air Lease Corp. 的执行主席。

到 2021 年初，他多年来一直在尝试出售房屋。 

这座豪宅于 2017 年以 165 亿美元的价格首次上市，使其成为美国最昂贵的待售房屋之一。 但它在市场上坐了四年，无人问津，在多次未上市和重新上市之前，价格在 160 年仅小幅下跌至 2020 亿美元。

5 万美元的折扣并没有说服任何买家跳槽，而且在早期 2021年67 Beverly Park Court住宅无保留拍卖. Concierge Auctions 也进行了这次拍卖。 

公共记录显示该交易于 2021 年 XNUMX 月完成 据拍卖平台网站称，售价为 51 万美元，其中包括 12% 的买方费用和 1.5% 的佣金，由上市经纪人分摊。 

该房屋由 Roy L. Eddelman Trust 购买。 Eddelman 是 Spectrum Labs 的创始人和前董事长，该公司于 359 年被制药公司 Repligen 以 2017 亿美元收购。 

埃德尔曼中标佛罗伦萨别墅，比这位亿万富翁卖家的原始要价减少了 114 亿美元——折扣 69%。

比佛利山庄的赫斯特庄园是最近拍卖的最著名的住宅之一。 

这座拥有 15 间卧室、XNUMX 间浴室的房产曾经由伦道夫·赫斯特 (Randolph Hearst) 拥有，并因以独特的鲑鱼色豪宅为特色的《教父》和《保镖》等电影而更加出名。  

早在 2016 年，该房屋的挂牌价为 195 亿美元。 多年来，它在市场上进进出出，价格降至 48 万美元。

2019 年，拥有该房屋的 LLC 收到了总额超过 26 万美元的债务违约通知。 2021 年，该庄园的所有者、金融家兼诉讼律师伦纳德·罗斯 (Leonard Ross) 亲眼见证了他的房屋前往法院拍卖。

来自三家经纪公司的四名上市经纪人代表了此次上市，其中包括 Rodeo Realty 的 John Gould 和 Hilton & Hyland 的 Gary Gold。 两名特工都在法庭上，目睹了随之而来的亿万富翁竞购战。

根据古尔德的说法，五位亿万富翁进入法庭，法官以 48 万美元的价格开始竞标。

“这很令人兴奋，”他说。 法官环顾房间，以 100,000 美元的增量出价：“48-48、48-54、55-XNUMX……大约 XNUMX-XNUMX 万美元，第一个开始说，'不，对我来说太富有了。'”

Hilton & Hyland 的 Gold 表示，随着激动人心的建设，人们开始觉得曾经无法达到的价格标签实际上已经触手可及。

“你已经让所有这些人绝对把他们的钱准备好购买，和其他想要做同样事情的人坐在那里，”戈尔德说。

“不同之处在于这些类型的销售没有意外情况，木槌落下，你就买了那栋房子，”他说。

最高出价加上 12% 的拍卖费，使最终售价达到 63.1 万美元，并将房屋转让给亿万富翁尼古拉斯·伯格鲁恩的慈善信托基金的投资工具伯格鲁恩控股公司。 

经法官批准，每个上市代理都在交易中分配了减少的佣金。

2021 年 131.9 月交易完成时，赫斯特庄园超越了普拉亚维斯塔岛和佛罗伦萨别墅，成为有史以来拍卖价格最高的房屋，但价格仍比 2016 年要价 68 美元低约 XNUMX 亿美元。 ％ 切。

房屋首次上市时，古尔德和戈尔德都没有参与，但两人都表示，无论是拍卖还是传统销售，要价与实际售价之间的差异往往更多地说明了卖家的不切实际期望比它对市场状况的影响更大。

“就我而言，任何人都可以要求任何他们想要的房产，”戈尔德说。 “当他们最初要价 195 亿美元时……那只是一些卖家，你知道，白日做梦。” 

Rodeo Realty 的古尔德说，他看到了很多“自我定价”，即业主要求经纪人以巨大的价格标签列出房屋，更多地基于房主的自豪感，而不是基于市场的估值。

他说，实际上，这些房子“可能不值这个价”。 

臭名昭著的巨型豪宅，名为 The One 坐落在 Bel Air 的高处，占地 100,000 多平方英尺，设有 21 间卧室、42 个浴室、一个可停放 30 辆车的车库、60 英尺的室内游泳池和大型夜总会。

这个庞然大物最初是由开发商 Nile Niami 以 500 亿美元的价格宣传的。 

法庭文件显示，这座位于艾罗尔路 944 号的住宅花了十年时间建成，一路上，开发商背负了高达 120 亿美元的巨额债务。

这座巨型豪宅在进入破产法庭程序之前甚至还没有完工，并在没有入住证明和新的要价 295 亿美元的情况下前往拍卖区。

此次拍卖也由 Concierge Auctions 处理，没有保留可以支撑低端出价门槛的储备金。 但在这种情况下，中标将需要破产法院法官的最终批准，这是一种不寻常的情况。 根据首席执行官布雷迪的说法，Concierge Auction 的销售额中只有 5% 涉及不良资产。

One 超级豪宅以 126 亿美元的最高出价，由快时尚零售商 Fashion Nova 的首席执行官 Richard Saghian 交付。 Saghian 向拍卖师支付了 12% 的标准买方溢价，即约 15 万美元，使总售价达到 141 亿美元——远远超过拍卖单户住宅的最高价格。

在破产法院法官批准出售几周后，萨吉安似乎对这笔交易非常满意。 

萨吉安通过一位发言人告诉 CNBC：“作为一个终生的洛杉矶人和狂热的房地产收藏家，我认为这是一个难得的机会，它也让我拥有了一个注定成为洛杉矶历史一部分的独特房产。”

他在一个高端住宅的价格是这个数字的三到四倍的社区中，每平方英尺只需支付 1,342 美元。 但专家表示，萨吉安可能需要花费数百万美元才能真正完成房屋并获得入住证书。 

“我们竭尽所能获得最高数量，”与 Williams & Williams 一起担任法院批准的上市代理的 Compass 经纪人 Kirman 说。

柯尔曼对拍卖结果公开表示失望。 

这位经纪人在这笔交易中分配了法官批准的 1% 佣金，他告诉 CNBC，他希望这笔交易能达到 177 亿美元，这是 XNUMX 月份在马里布 (Malibu) 的一座小得多的豪宅创下的创纪录价格。

“我想打破纪录。 我的意思是，我想打出 200 [百万] 美元或更多，”柯曼说。 “我们对此感到失望……但市场说话了。”