住房经济信号更加复杂

我在 80 年代长大，那是通货膨胀和衰退是共同语言的时期。 在 70 年代末，通货膨胀肆虐，因此美联储调高了利率，随之而来的是经济衰退。 我对 1982 年的记忆包括关于裁员和经济困难以及民主党在中期大获全胜的无休止的报道。 然后事情发生了转机。 今天，故事已经不那么简单了，而且从来没有随着事件的发展而变得如此简单。 林格 有一个很棒的播客，叫做Plain English，我找到了他们的插曲 住房衰退即将来临 内容丰富且有趣。 我上个月推测 关于住房经济正在发生的事情，但播客让我再次思考了 2023 年住房可能发生的事情。

主持人德里克·汤普森（Derek Thompson）从来自报告各种经济趋势（尤其是住房）的数据源的奇怪信号开始。 一些措施显示房价和租金从今年早些时候开始下降，而所谓的“总体通胀率”（政府报告的一项指标）显示通胀上升，主要是由于住房成本增加。 一个被称为“避难所”的广义类别占 CPI 计算的三分之一，当该指标变热时，整体通胀就会上升。 与此同时，在更广泛的经济中，国内生产总值 (GDP) 连续两个季度下降，但就业人数保持强劲。

Thompson 邀请 Moody's Analytics 的 Mark Zandi 探讨正在发生的事情，尤其是在住房方面。 首先，关于方法论的对话很好。 像 Zillow 这样的租金跟踪平台必须更快地对租金数据进行调查，而劳工统计局则滞后，使用一种采用独特抽样方法的调查工具。 Zandi 的观点是 BLS 的数据落后于其他租金衡量标准，因此总体而言，租金实际上很可能在年初开始下降，并继续下降或趋于平缓。 这些变化要到晚些时候才会出现在 BLS 的统计数据中，这可能会在年底前缓解通胀。

Zandi 接受了 Thompson 提出的“这是否又是 2007 年”的问题，因为房屋价格在急剧崩盘的边缘摇摇欲坠。 我发现赞迪的回答很明智。 可能不是。 我们不是在崩溃的边缘，而是更多的修正； 由于过去十年住房生产滞后，供应在 2008 年房地产崩盘后仍未赶上。 因此，尽管房价确实急剧上涨，但供应不足造成了上限。 他回应了我的观点，即人们可能用便宜的钱在市场顶端的博伊西和奥斯汀等地买了房子，但现在看到他们购买的市场价值回落。

他还回应了我的担忧，即如果出现真正且持续的经济衰退，那些全力购买住房的家庭可能面临巨大挑战。 如果美联储驱动的经济衰退在 2023 年初出现以纠正通货膨胀，并且工作时间被削减或失业，那么抵押贷款的支付可能会更加困难，从而导致止赎。 这一切都取决于任何衰退的深度和持续时间，Zandi 假设我们现在没有陷入衰退，而且由于就业人数强劲，到 2023 年可能不会真正陷入深度和持续的衰退。

对于汤普森关于建筑业以及那里的就业机会是否会蒸发的问题，赞迪押注多户住宅建设，以保持该部门至少持平，因为即使单户建筑落后，这种住房类型似乎也表现良好。 我对 Zandi 的多户家庭观点持怀疑态度，但我认为就业增长、收入和增长会发生什么还有待观察。

这就是在我们迈向 2022 年底时，我会带着自己的想法跳进去的地方。 我当然不是经济学家，但我会修改我早期的想法，并猜测我们将在 2023 年进入衰退期，这将导致 2021 年的许多购房似乎是一个大错误。 我还认为，多户型项目的建设，尤其是作为待售产品的联排别墅，空置率将会很高。 许多联排别墅和公寓将在市场上待上几个月，然后才会被撤出市场或以大幅折扣出售。 利率很高，我认为人们——投资者和买家——将在 2023 年第一季度远离这场游戏。

2023 年的心理将成为关键，因为它始终是一种经济。 人们是否会为我们度过了相对没有新冠病毒疫情的 2022 年而感到高兴，这是否会带来繁荣，从而保持高产量？ 这不会导致更多的通货膨胀，从而导致美联储对利率施加更大的压力吗？ 这些东西将如何结合使用？ 这一切将如何影响住房政策，我对此经济学了解得更多？

最后一个问题取决于 Thompson 和 Zandi 讨论的内容，即我们衡量每月住房成本的性质。 与汽油不同，房价不会每天、每周甚至每月都明显地上下波动。 一般来说，如果新闻报道租金大幅上涨，大多数人的租金保持不变。 抵押贷款根本不动。 如果市场仍然波动，出现“修正”或“崩溃”或“尖峰”（选择形容词或副词），人们将不得不将自己的经验与经济信号进行比较。

我经常认为，如果租金和抵押贷款按周甚至每天支付，或者从每张工资支票中扣除，我们会过得更好。 这可能会缓解价格波动的刺痛，使其不易察觉。 如果人们必须像小企业主那样每个月或每个季度为他们的税款写一张支票，那么对税收的态度可能会有所不同。 我想知道如果人们不必每个月都开出巨额租金或抵押贷款支票，他们是否会减少恐慌，从而减少要求租金控制的倾向。 目前，房地产经济的广泛经济波动并不抽象。 它使人们担心并渴望诸如租金控制之类的事情。

房地产经济的波动将持续到 2023 年，根据选举结果，政策制定者将继续面临监管市场涨跌的压力。 这种压力是否将我们推向更多和 更多政府干预 or 更好的政策 将取决于政策制定者是否能够保持头脑清醒，以及他们是否能找到更好的替代方案，例如减少监管和更有效的补贴。