抵押贷款利率变动是独立的，可以快速转变

抵押贷款利率从 4% 快速攀升至 7%，引发了对房地产市场的担忧。 然而，住宅房地产市场产生了自己的周期，甚至与股票和债券市场背道而驰。 这种独立性来自于对新房和现有房屋的供需的关注。

然后是房地产贷款人。 它们很关键，因为大多数购买都受到长期债务的高度影响。 住房（抵押品）的健康和价格强度以及借款人的信用质量（以及当前的就业因素）是贷款人提供抵押贷款意愿的重要因素。

抵押贷款利率是华尔街的切入点。随着贷方出售大多数抵押贷款，当前的利率和投资者需求决定了提供的利率。

回顾今天的抵押贷款利率

因为房地产周期可能很长并且具有不同的特征，所以回顾历史是解决“抵押贷款利率下一步走向何方”这个问题的好方法。 因此，下面是从 1950 年开始的月度图表。

为什么这么远？ 因为 1950 年代初的经济状况良好，通胀稳定、低通胀，债券收益率与之相匹配。 战后时期，住房和商业发展表现良好。 住宅抵押贷款在这十年开始时约为 4%。 然后是通胀上升。

首先要看的地方是 1959 年利率首次飙升至 6% 的循环——与今天的抵押贷款利率相当。 这个水平很重要，因为投资者历来认为 6% 的收益率对于长期债券是安全的。 然而，1959 年的购房者认为该比率极端。 因此，6%的利率未能保持，未来六年停留在5-1/2%的区域。

然后是 6% 的大张旗鼓的突破，此后四年稳步上升到红色区域——闻所未闻的 9% 到 10% 的水平。 这是否意味着今天的利率也可以达到这个水平？ 可能不是。 4% 的显着增长始于 5-1/2%。 今天的 4% 上涨始于 2-1/2% 至 3%。 每次上涨都特别值得注意，尤其是今天，因为它的速度。 由于此类举措引发了投资者的兴趣（更高的货币供应量）和购房者的担忧（更低的货币需求），因此上涨必然会遇到上限。

历史上的高通胀

在徘徊在 7% 的低位之后，该比率再次上涨——这一次是在首次达到 10% 至 9% 的水平五年后达到 10%。 不过，它再次回落，但仅跌至 9% 的水平。

终于，四年后的 1979 年，滞胀和恶性通货膨胀成为人们严重关注的问题，这一比率轻松突破 10%，快速上升至 18%。

将这段历史用于当今的抵押贷款利率环境

首先，今天的 7% 水平与 20 年前利率下降时的可比水平相比并没有提供任何线索。

相关的是上升到 7% 的规模与上述讨论的规模相当。 不同的是速度更高。 重要的是，无论是规模还是速度都预示着进一步的上升。 相反，正如之前发生的那样，令人兴奋的上升突然结束并逆转。 为什么？ 因为，虽然借款人可能会绞尽脑汁，但贷方和投资者的胃口却被激起了。 此外，所有参与销售过程的人都推出了有助于消除买家顾虑的策略（例如，减少首付、可调整的抵押贷款利率和降低前端利率）。 最后，贷方之间存在强大的竞争力量。

在这个市场上，潜在购房者和租房者的态度也发生了变化。 那些以前的非买家可能会改变主意。 如果是这样，他们将欢迎一个不那么疯狂的市场，在这个市场上，房屋会坐下来一段时间，价格会从快速上涨的高点回落。 更高的抵押贷款利率？ 与过去一样，购房者将注意力集中在购房上，因此他们将准备好在现有条件下工作——而不是为了可能获得较低成本的抵押贷款而保持非购房者，同时冒着房价再次上涨的风险.

两篇优秀文章来自 华尔街日报 描述情况如何变化：首先，市场如何变化 为购房者改善. 二、租房热潮如何 开始破产.

底线——房地产市场不同于投资市场

不要将 7% 的抵押贷款利率视为固定收益债券的抛售。 更高的利率并不是更高利率的垫脚石。 这是对所有参与者做某事的邀请。

这就是住宅房地产市场在起作用。 被压抑的房屋需求仍然存在。 只需要有一种方法可以将想要的房屋交到购房者手中。 这是该行业每个人的业务，因此请相信房地产市场会发生好事。

投资者和购房者之间的一个非常重要的区别：当价格下跌时，投资者会感到紧张； 购房者很兴奋。 因此，现在房价下跌是个好消息。