交割时交付的契约没有免费的重做

当卖方同意将房地产出售给买方时，双方会签署一份合同，确定房地产，说明购买价格，并涵盖其他一些重要事项（以及无数次要事项）。 然后双方完成交易，作为交易的一部分，卖方签署契约，将房地产转让给买方。

如果契约没有描述正确的房地产，但买方没有意识到并且无论如何都关闭了怎么办？ 根据房地产法的传统原则，合同“合并”到契约中，这意味着合同实际上消失了，剩下的就是契约。 如果契约传达了错误的房地产，那对买方来说太糟糕了——当然对于任何为买方批准契约的律师来说也是如此。

这个原则听起来可能相当残酷。 然而，几个世纪以来，它一直是美国房地产法的一部分。 纽约州最近的一项上诉裁决证实，纽约仍然遵循这一原则。 在这种情况下，合同要求卖方转让买方打算建造房屋的地段。 该地段是在典型的“界限法律描述”中描述的——实际上，是对显示该地段的勘测图边界的叙述性解读。

交易结束时，卖方转交了一块略有不同的不动产，但由于契约所附的边界描述与合同中的描述非常相似，因此并未出现差异。 然而，契约中的描述省略了第二批，这对于买方能够为房屋安装化粪池系统至关重要。

卖方拒绝纠正契约，并试图让买方为第二批支付更多的钱。 买家最终提起诉讼。 法院表示，契约体现了当事人之间的最终协议，与合同无关。 法院不会重新审查合同。

当然，这条规则也有例外。 例如，如果契约中的财产描述不明确，那么法院可能会回过头来查看合同。 如果合同本身规定合同项下的某些义务在交割后仍然有效，那么法院将执行该条款。 大多数现代商业房地产合同规定，合同的许多条款将在交割后继续有效。 但是，该保留条款清单通常不包括卖方转让商定不动产的义务。

上一段提到的例外情况在最近的纽约诉讼中均不适用，因此买方败诉。

买方或其律师本可以通过在交割时更仔细地审查契约来防止问题的发生。 他们还可以通过参考平面图来确定要传达的财产，这将导致对财产的描述更加简单且不易出错。

参考案例是 皮卡德诉坎贝尔案，纽约滑 Op。 04442（8 年 2022 月 XNUMX 日，上诉庭，第四部）。