俄亥俄州果断采取行动限制租金控制

自从我在俄亥俄州哥伦布市的一次会议上发言并在这里写信以来已经 4 年了 俄亥俄州可能是这个国家最完美的地方 以应对不良住房政策。 该观点已得到验证 众议院第 43 号法案通过0，一项阻止当地城市实施租金控制的措施，使俄亥俄州成为 29 个不允许地方政府通过租金控制的州之一。 使该通道如此重要的原因在于，它是在针对俄亥俄州地方一级住房提供者的租金控制和其他措施的煽动不断增加的时候提出的。 其他州几年前通过了措施，但俄亥俄州的大胆举措结束了地方政府可以对房地产经济采取的最糟糕的干预措施之一； 这可能是一项可以引导该国其他地区普遍扭转不良住房政策潮流的行动。

首先，价格告诉我们何时住房稀缺。 当住房供应跟不上需求时，租金就会上涨。 就是这么简单。 解决因城市新增工作而导致需求增加的方法可能是增加住房供应。 更多的供应意味着开发商、建筑商和住房运营商之间的更多竞争，而不是租房者与租房者争夺稀缺的公寓和出租房屋。

然而，放松和取消限制住房的规章制度并鼓励建造更多住房的政策需要勇气。 政客们更容易将租金上涨归咎于开发商和住房供应商； 租金上涨是因为贪婪，而不是供应不足。 他们的答案是简单地限制价格上涨的幅度，而对日益严重的供需失衡却置之不理。 结果是当住房生产停滞不前时价格甚至更高。 如果您想完整解释为什么租金管制会伤害钱少的人，请查看 我为平等机会基金会写的论文.

在俄亥俄州， 租金管制的讨论一直在上升，尤其是在大城市。 早在 2018 年，我就写过关于这些城市和俄亥俄州其他地区的文章：

“支持工党的民主党人往往在这些城市的政治上更强大，而共和党人在农村地区占主导地位； 地方政治往往由左倾的市议会和市长控制，而立法机关绝大多数是共和党人。 这种不同的人口统计和经济状况的混合意味着俄亥俄州也可能成为限制和控制全美私人出租房屋的下一个战场。 国家可能是现实可能检验日益严重的不良政策问题的地方”

这就是为什么 众议院法案430 是如此重要。 该法案涉及公用事业，但在通过立法程序时对该法案的修订包括对租金控制的限制，并且带有修正案的完整法案通过了立法机关的两院。 目前，该法案正在等待州长 Mike DeWine 的签名。

该法案做了一些重要的事情。 首先，它将租金控制明确定义为“要求住宅物业低于市场租金或以任何方式控制住宅物业租金，包括禁止增加租金”和限制“租赁之间的租金变化，限制租金上涨，规范租金基于租户收入或财富的住宅物业费率，以及其他形式的租金限制或限制。”

该法案还将“租金稳定”（租金控制的另一个名称）定义为“允许住宅物业按固定金额或按政治细分设定的固定时间表增加租金”。

这些定义很重要，因为在法案的后面部分，这两类价格控制对地方政府来说是禁区。 租金控制的定义方式至关重要，因为当地政客有兴趣实施租金控制，但称其为其他名称。 这不会留下可供利用的漏洞。

同样重要的是，该法案解释并宣布“大会发现并宣布，在俄亥俄州维持充足的住房供应，包括获得宜居、清洁和维护良好的住宅租赁场所是全州的紧迫优先事项，并且俄亥俄州人的福祉所必需的。”

虽然这似乎很明显，但将其编入法律是有价值的，因为它将更多的住房是住房问题的答案，而不是更多的货币或价格控制纳入了州法律。 立法继续列出租金控制是一项糟糕政策的所有原因。 这份详尽的清单值得一看。

“联大进一步认定并宣布，租金管制和租金稳定措施可能会发生以下任何一种情况：

(A) 抑制租金和财产价值，从而阻碍现有住宅楼宇的维护、保养和修复以及新住宅楼宇的建设；

(B) 鼓励房东将住宅改建为公寓、合作社和其他类型的住房，从而将此类住宅从租赁市场上撤出；

(C) 降低州和地方政府以及政治分区的财产税收入；

(D) 导致住宅楼宇老化；

(E) 阻止住宅楼宇的周转，从而剥夺潜在租户租用此类楼宇的能力，并导致住宅楼宇分配不当；

(F) 阻止出售住宅楼宇；

(G) 不鼓励投资新的和现有的住宅楼宇，尤其是在材料成本上升和劳动力短缺的时期；

(H) 由于缺乏适足住房，对在住房稀缺地区寻找工作的个人和在这些地区寻找雇员的雇主产生不利影响；

（一）扭曲住宅市场运行的；

(J) 对政治分区征收大量行政和执法费用；

(K) 追溯剥夺住宅业主的财产权。

然后，该法案推动了任何地方实施租金控制的尝试的核心。

“任何政治部门不得制定、通过、更新、维持、执行或继续存在任何法令，任何乡镇都不得通过或继续存在与本条例相冲突的任何决议章程条款、法令、决议、规则或其他措施“

该法案以狄龙规则澄清结束。 狄龙规则基于可以限制州可以禁止地方政府做的事情的法律先例。 全国城市联盟 将其描述为, “源自 1868 年爱荷华州法官约翰·F·狄龙 (John F. Dillon) 发布的两项法院判决。它肯定了以前对地方政府权力的狭义解释，即地方政府只有在得到特别批准的情况下才能从事某项活动由州政府决定。”

该法案澄清说，“住房供应是一个压倒全州利益的问题，需要采取统一的方法来控制全州住宅物业的租金和租金稳定措施。” 该法案的结尾语言非常清楚地表明，“大会的意图是先发制人的政治部门对本章规定的租赁协议各方的权利和义务进行监管，包括通过实施租金控制并以任何方式稳定租金。”

该法案的语言透彻且富有哲理，与租金控制是一个坏主意的所有关键原因及其对住房经济的影响产生了共鸣，最后，肯定了出租房屋受合同管辖的想法，该合同规定具有法律强制力“权利和责任”。 租金并非出于贪婪，而是出于对市场力量的反应，当居民和住房提供者就价格和条款达成一致时，该协议是可执行的，不应因当地政府出于政治原因而侵犯。

俄亥俄州正在展示领导力，希望通过快速解决租金控制问题，当地城市将开始考虑让建造住房变得更容易，同时探索更多创新方法来帮助住房经济中的人们。 希望俄亥俄州将采取与租金控制相同的措施，并采取其他干预措施来提高需要住房的人的成本和价格，例如强制性包容性分区 (MIZ) 政策 在其他城市造成了破坏.