允许更多住房对房价产生积极影响

上周，我写了一篇关于我试图从城市获取关于生产一个住房单元所需时间的数据的愤怒。 没有任何面向公众的数据可以帮助连接许可、人口和价格吗？ 嗯，是的，也不是。 来自圣路易斯联邦储备银行（被亲切地称为 Fred）的数据很有趣，但不是很细化。 但让我们来看看 2010 年至 2020 年间的纳什维尔，以及它可以告诉我们关于住房许可、人口和价格的哪些信息。 在租金在线跟踪器 Zumper 的帮助下，看起来当获得住房许可的人数下降时，房价上涨速度也会下降。 这是数据。

让我们从我们正在研究的 2010 年至 2020 年期间纳什维尔的人口增长开始。根据弗雷德的说法，在此期间，纳什维尔增加了约 300,000 人，人口增长近 20%。

当涉及到城市时，您会立即注意到的一件事是数据的一个令人抓狂的特征：我们无法真正看到纳什维尔，而只能看到更广阔的区域。 这是住房数据的一个令人困惑的特征。 美国人口普查经常将城市归为一类，称它们为大都市统计区或 MSA。 没什么大不了的，对吧？ 但通常关于住房的争议发生在严格的城市边界内，当数据比这更分散时，它会混淆你对城市本身与周边地区的看法。 我们将使用 Fred 的 MSA 数据。

接下来，让我们看看许可。 Fred 使用人口普查数字跟踪这些数据。 当我们将每年颁发的许可证数量与人口进行比较时，会发现一个有趣的比率。

这有各种各样的问题。 首先，也是最明显的，许可证不等于实际可居住的住房单元。 这就是为什么我正在寻求有关许可时间的更细微的数据。 我的希望是，我们可以看到从许可到实际单元变得宜居之间所需的时间跨度。 尽管如此，这个新单位与新人的比例还是值得考虑的。 例如，33,579 年抵达纳什维尔的 2014 人需要一个住所。 有诸如空置率之类的因素——它通常被称为“吸收”——以及其他需要考虑的因素。 但新人与许可数量之间的关系是相关的。 这意味着寻找稀缺住房的人们之间的竞争会减少。

现在让我们看看价格。 Fred 不跟踪租金，但它确实跟踪“所有交易的房价”。 这是十年期间房价的变化以及 Zumper 对过去五年租金的跟踪。

这里显而易见的是，当我们比较许可、人口和价格的趋势时，存在一种关系。

十年期间，许可证似乎赶上了纳什维尔的人口增长，而当我们回顾过去五年的租金和房价时，随着产量的明显增加，这些开始走软。 随着新人口与住房许可的比率下降，价格上涨的速度也会下降。

但我仍然有疑问，甚至是怀疑。 Fred 数据着眼于“使用销售价格和评估数据估算”来获得价格。 这到底是什么意思？ 来自不同来源的租金数据可能会有很大差异，当地的价格估计也会有很大差异。 许可数据的一个大问题是它没有告诉我们许可的设备何时实际投入使用。 此外，当地数据将揭示获得许可证所需的时间长度。

首次查看面向公众的数据似乎验证了我长期以来的论点，即更多的供应意味着更低的价格。 我仍然认为这是真的。 但不像我的左翼同行乐于混淆相关性和因果关系，我根本做不到。 更多关于实际许可、价格和房屋投入使用日期的当地数据将成为更有说服力的案例。 但这是一个好的开始。

但是，当我们试图深入挖掘像纳什维尔这样快速发展的城市时，我们会查看现有的数据，有一个趋势：当人口增加并且许可紧随其后，我们看到价格上涨开始下降。

最后，还有一些有趣的亮点。 例如，美国收缩速度最快的城市之一实际上显示自 2018 年以来房价上涨。当地一家电视台去年报道了“迪凯特房地产市场升温”的故事。

那么租金呢？ Zumper 显示，去年迪凯特的租金上涨了 26%，平均约为 123 美元。 看看他们过去几年的租金图表，就会发现与房价类似的趋势。

迪凯特发生了什么？ 联邦政府大量现金倾销和供应链问题导致通胀上升？ 可能是。 但这些都是过去两年的特点，而且价格的增长显然自 2018 年以来一直在显现。 为什么？ 值得考虑。

我们需要的是地方司法管辖区和我一样对这些措施感兴趣，并利用它们来更好地管理住房经济。 归根结底，任何运转良好、公平高效的经济的基础是买卖双方之间的大量交流。 当生产者看到需求时，他们自然想要生产更多。 放慢速度只会伤害寻找住房的人，尤其是钱少的人。 还有更多的工作要做，但宁愿选择更多的住房，也比更多的规则和延误要好得多。