房地产趋势：待完成房屋销售已连续六个月下降

关键精华

• 与 2022 月相比，4 年 38 月的待完成房屋销售下降了 XNUMX%，与去年同期相比下降了 XNUMX%。
• 许多因素导致经济放缓，包括高利率、对经济衰退的担忧以及过去几年前所未有的房屋销售。
• 虽然一些专家预测房价会小幅下跌，但许多人预计房地产市场将在 2024 年反弹。

过去六个月，待完成的房屋销售量一直在下降，因为买家停止大笔购买。 但其他问题也在起作用，包括将今天的数字与大流行期间前所未有的需求进行比较。 这是有关未完成房屋销售的最新数据及其可能预示的未来发展。

什么是待售房屋？

当买卖双方达成房屋购买协议时，房屋处于待售状态。 这也被称为根据合同，因为双方已经通过合同同意销售的条款和条件，包括价格、检查、意外事件等。一旦贷款银行审查所有内容，房屋的销售将关闭或完成买方的文件，批准贷款，买方和卖方会面签署文书工作。 这个过程通常需要大约 30-45 天。

指定为未决销售的房屋已达到卖方与买方结算的程度。 此时没有其他买家可以对房子提出报价，并且卖家有合同义务将房屋出售给接受的买家。 如果卖方决定违约向另一买方出售，原买方可以起诉卖方违约。

待售房屋数量是房地产市场增长和整体经济的领先经济指标。 购房者，无论是购买他们的第一套房子还是从一所房子搬到另一所房子，都可以通过购买新房来推动经济发展。 这种大型物品，如更换电器，以新床单为床上用品。

回顾过去六个月的房屋销售

全国房地产经纪人协会 (NAR) 跟踪来自全国 100 多家上市服务机构和 60 家大型经纪人的未决房屋销售数据。 它将国家划分为四个象限，从中收集数据以创建待售房屋销售指数 (PHSI)。 NAR 更喜欢使用此数据而不是其他指数，例如房屋开工或新屋销售，因为它认为已关闭的销售是实际房屋销售的最佳指标。 它确实承认并非所有未完成的房屋销售都会关闭，但所有未完成房屋销售中的 80% 确实会关闭，这为 PHSI 提供了最准确的数据。

NAR 使用指数 100 作为基线。 低于 100 的数字表示销售放缓，高于 100 的数字表示销售增加。 2022 月份的销售额将在次年 XNUMX 月底公布。 以下列表适用于 XNUMX 年 XNUMX 月至 XNUMX 年 XNUMX 月，代表了整个美国的房屋销售数据：

• 六月：90.7
• 七月：90.2
• 八月：88.5
• 九月：80.8
• 十月：77.0
• 十一月：73.9

深入挖掘数字

在过去六个月的可用数据中，这些数字显示出稳定且相对急剧的下降。 在美联储于 2022 年 2022 月开始上调联邦基金利率后，房屋销售的逆转始于 0.25 年 4 月。最初的加息幅度为 0.75%，足以导致待完成房屋销售最初减少 9%。 然后在 20 月，美联储将利率提高了 38%。 这与早些时候的加息一起导致待完成房屋销售与上个月相比下降 XNUMX%，同比下降 XNUMX%。 由于 XNUMX 月份的待完成销售额与去年同期相比下降了 XNUMX%，因此下降趋势仍在继续。

过去几年，美联储长期将联邦基金利率维持在 0.25%，因为经济几乎没有受到通胀的影响，而且房地产市场价格相对稳定。 在大流行期间，宽松的政府贷款标准向经济释放了数十亿美元，这破坏了房价并造成了泡沫。 贷款机构和投资者利用贷款的宽松性，投资者开始购买房屋进行转手，而银行则向几乎所有人放贷。 这些因素，加上已经紧张的房地产市场和供应链问题，导致房价飙升。

大多数人买房子是基于他们每月支付的能力。 竞价战和人们支付超过要价的费用使普通买家更难购买房屋。 正常的市场活动受到很大比例的人搬出城市的影响，因为大流行导致企业制定了在家工作的选择。 这使人们无需住在离工作地点很近的地方。 此外，一些买家是希望出租他们购买的房屋以获取被动收入的投资者。

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一旦美联储提高联邦基金利率，借钱变得更加昂贵，快速的通货膨胀夺走了普通美国人的购买力。 抵押贷款利率的上升让许多潜在的投资者望而却步。 此外，许多计划在大流行期间搬家的人已经这样做了。 将这些因素与更高的利率结合起来，您的待售房屋就会减少。

2023年房价会下跌吗？

房价很可能会在 2023 年下跌，但这是 很难预测多少. 住房因市场而异，卖家不喜欢在销售中赔钱，即使他们的售价高于最初的支出。 他们经常坚持他们认为的最大价值，这可以使房屋在市场上停留更长的时间，直到他们最终降低价格以出售房屋。

另一个会给房价带来下行压力的问题是，借钱抵押贷款的成本要高得多。 在撰写本文时，对于信用良好的借款人来说，30 年期传统抵押贷款的利率约为 6.5%。 假设首付款为 1,516 美元，则每月支付 240,000 美元，抵押贷款为 60,000 美元。 通常情况下，买家很难拿出 20% 的首付款，并倾向于借更多的钱来支付抵押贷款，从而增加他们的每月还款额。

最后但同样重要的是，贷款人已收紧贷款标准以应对利率上升和潜在的经济衰退环境。 借款人更难获得抵押贷款，合格买家的减少意味着房屋在市场上停留的时间更长，库存增加。 这也有推低房价的作用。

许多专家认为，房价下跌更多是区域性的，而不是全国性的，一些地区的房价下跌幅度大于其他地区。 即使价格下跌，大多数经济学家仍认为 到2024年房价反弹.

底线

在大流行期间房屋销售繁荣之后，市场放缓是很自然的。 加上更高的利率和对经济衰退的担忧，更多的潜在购房者正在观望，等待更多的明朗。 待完成房屋销售进一步下降也就不足为奇了。 然而，降幅大于预期可能表明消费者正在为比最初预期更糟糕的衰退做准备。

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