零售以人为本——进入“影子”中央商务区和郊区“即时市中心”

有明确的证据表明，美国主要城市的中央商务区 (CBD) 的大流行后零售复苏滞后。 原因包括白天上班的人数减少，因为人们选择在家工作，至少是兼职。 此外，即使在大流行之前，市中心犯罪率的上升也被视为导致 CBD 客流量下降的原因。 但还有其他“迁移力量”在起作用，这也是影响因素。

居住在城市的千禧一代现在开始组建家庭。 就像他们的 Boomer 父母（或祖父母）在 XNUMX 世纪中叶逃离郊区时一样，这些 Y 世代正在将城市生活换成郊区甚至远郊的生活。 他们对后院和更好的学校的渴望，以及以通勤换取“变焦”的愿望在他们的搬迁中发挥了作用。

专家解读

我联系了穆迪分析公司的经济研究总监 托马斯·拉萨尔维亚， 看看他们的数据是否支持我的假设； 显然是这样。 “这正是来自纽约、旧金山和芝加哥的零售房地产经纪人的情绪。” 拉萨尔维亚继续说道。 “零售跟随人而行，人的模式正在改变。 事实上，主要的写字楼雇主没有让员工全职工作，这导致客流量下降，这影响了街头零售商。”

根据穆迪的分析，职位空缺统计数据证实了这一点。 从 2020 年第一季度到 2022 年第三季度，芝加哥市中心的零售空置率从 15.6% 增长到 18.2%，而芝加哥地铁的空置率仅从 12.2% 增长到 12.4%。 同期旧金山市中心的零售空置率从 4.5% 上升到 8.2%，而大旧金山地铁的空置率仅从 4.5% 上升到 4.9%。

在我的家乡明尼阿波利斯，CBD 零售业的客流量流失更为明显。 甚至在大流行之前，市中心的零售空置率就在 10% 到 20% 之间。 根据 高纬与韦克菲尔德CWK
2022 年上半年，明尼阿波利斯市中心的零售空置率已上升至 35%，而邻里零售空置率为 7%。

Nicollet 购物中心曾经是市中心的重要步行街，以深受喜爱和失去亲人的代顿百货公司为中心，如今已成为昔日的影子。 Neiman Marcus、Saks Fifth Avenue 和其他全国性专业零售商已经关门。 大多数人早在该市开始 2018 年耗资 75 万美元的街景升级之前就已经撤资了。

现在一个 专案组 在明尼阿波利斯市市长雅各布·弗雷 (Jacob Frey) 的领导下，市议会成员、建筑经理、经纪人和市中心的权威人士正在努力制定一项“零售振兴”计划，以应对购物中心大量关闭的商店。

“影子”中央商务区

然而，明尼阿波利斯市中心的零售业并非一无是处。 与中央商务区中心的空置店面形成鲜明对比的是，北面仅一箭之遥的地方却热闹非凡。

明尼阿波利斯与芝加哥、密尔沃基、旧金山、波特兰和其他主要大都市一样，都有一个“影子”中央商务区。 这些城市口袋已成为 NexGen 专业人士和空巢老人的磁石。 它们以时髦的阁楼、美食聚集地和时尚的专卖店为特色。

在明尼阿波利斯，“凉爽走廊”是北环仓库区，北接密西西比河，南接商业和体育设施。 这是我们版本的芝加哥西河、旧金山北滩和密尔沃基第三区社区。 他们都有一个相似的 DNA，一个位于这些城市地铁边缘的简陋低层砖房的基因库。

这些工厂和商业仓库建于 20 世纪初^th 世纪，在二十世纪中叶大规模的市中心城市更新项目中被忽视了，这些项目剥夺了我们城市丰富的建筑遗产。

免疫清算球

具有讽刺意味的是，这些简陋的仓库建筑和它们所在的土地“不值得拆除”，因为它们靠近 CBD 核心。 因此，在上个世纪的后半叶，它们仍然是低使用率的商业仓库。

开始购买这些房产的有洞察力的开发商知道，他们高耸的天花板、裸露的砖块和重型木材结构可以重新用于高需求的挖掘。 额外的好处是他们的街道商业空间将变成咖啡店、餐馆、酒吧和当地商人的商店。

经纪人表示，在 North Loop 社区，现在的空置商业空间比大流行之前要少。 在全国范围内，类似的趋势正在上演。 德布卡尔森， Cushman & Wakefield 零售团队的高级主管将零售房地产的实力归因于消费者对小型独立零售商的兴趣复苏。

郊区的新“即时市区”

千禧一代的搬迁趋势正发生在郊区零售业的一个独特十字路口。 许多购物中心主播、专业零售商的流失以及客流量的急剧下降，正在削弱美国 B 级和 C 级购物中心物业的生存能力。 这种“商场倒塌”可能会导致许多人最终屈服于推土机。

与此同时，最好的 A 级购物中心业主和开发商一直处于分流模式，因为许多物业正在进行租户重组和重建。 然而，一群更有远见的业主和开发商了解统一商业和“新零售”的巨大影响，正在完全改写购物中心的剧本。

交易到体验

曾经专注于交易的零售商和品牌现在必须将他们的舞台艺术提升到零售剧院，让商店成为体验中心。 为了满足这些新需求，必须重新规划总体规划和建筑设计，以支持动态的人类参与。 这是一个截然不同的游戏计划。

许多主题物业在 1950 年代到 1970 年代诞生为露天购物中心，随后在 1980 年代转变为封闭式购物中心。 现在很多人会变成 混合使用 中心，类固醇。

创新中心开发商正在将他们的购物中心和中心重新构想为“即时市中心”。 这种方法与操纵可出租零售空间关系不大，而更多地与创建全新社区有关。

方程式胜利

新的模式包括多户住宅、露天零售、范围广泛的食品和娱乐、联合办公空间、医疗保健、健康、健身设施、再商业，甚至农贸市场。 它们旨在吸引在家工作的千禧一代和空巢老人。

曾经主导商场走廊的民族品牌将通过区域和本地零售商以及短期孵化器空间和“弹出窗口”来增强，保持事物的活力和相关性。 甚至厨师开办的餐厅和美食广场也将取代典型的连锁店，以模仿新郊区居民留下的城市社区。

停车场到公园

随着对这些新社区内部和周围的步行性和“停留时间”的新重视，开发商了解了郁郁葱葱的绿色空间和户外活动中心的好处，以唤起“地方感”。 总部位于达拉斯 百年地产 位于芝加哥郊区弗农山的 Hawthorn 购物中心的重建项目正进入第二阶段，其中将包括一个占地三英亩的户外公园和广场。

Hawthorn Mall 重建项目最初建于 1973 年，于 2019 年首次宣布，包括新的零售和餐饮场所、豪华多户住宅和室内/室外聚会空间。 扩大后的 Hawthorn 2.0 计划包括 162 套老年人住房、一家 25,000 平方英尺的杂货店和 109,000 平方英尺的露天零售店。 该中心的总经理 Jeff Rutzen 表示，其目标是“创建一个现代的、日夜互联的社区”。

走开

只有以“白手起家”的心态和雄厚的财力接触这些房产的开发商才有可能创建可持续发展的社区。 试金石测试购物中心“再开发者”将是由此产生的项目是否会被视为美化的购物中心或完全不同的东西。

可以说，电子商务的增长、大流行的后果以及 72 万多千禧一代的下一个生命阶段的融合促成了充满活力的新人模式。 未来几十年，我们的城市和郊区将感受到这种构造变化的连锁反应。