Ryan 发现第 8 节比低收入住房税收抵免更有效

到目前为止，本系列广泛关注了反贫困战争和国会议员瑞安对战争总体方法的批评，并称其为失败。 自那次审查以来的过去十年中发生了什么，尤其是住房计划。 虽然低收入住房税收抵免 (LIHTC) 作为税收改革的一部分创建于 1986 年，但它是首要的联邦住房计划。 正如我之前指出的， 该程序极其复杂且难以使用. 首先，让我们看看 Ryan 在查看该程序时发现了什么。 然后，在下一篇文章中，我将描述我所面临的挑战，只是为了找到有关 LIHTC 计划的简单问题的答案，例如多年来有哪些实体使用过它、在哪里以及实际花费了多少。

首先，值得注意的是，您可以找到大部分（但不是全部）Ryan 的资料 在这里在线. 但是，许多指向某些支持文档的链接已损坏。 但 我创建了一个链接 到关于住房计划的 48 页，这就是我将在此处和后续帖子中提到的内容。 我不一定要从表面上看 Ryan 材料中的所有内容，但我也会从这项工作中构建并尝试尽可能多地填写今天的程序。

理解 LIHTC 计划的最简单方法是，它是一项税收激励计划，为投资住房的各方降低税收，通常将租金限制在地区中等收入的 60% 或以下。 税收转移的机制非常复杂，足以保证发布一个帖子，我前一段时间做过一个 涵盖了一些机制. 最终资助或补贴住房的美元最终通过所谓的住房金融机构 (HFA) 分配给各个州，这些机构决定资源的使用方式和使用地点。 我将在下一篇文章中介绍该计划的支出或支出，但住房和城市发展部 (HUD) 说程序使用 “相当于大约 8 亿美元的年度预算授权”，并且根据瑞安的文件，“只要房产保持合规，投资者在十年内每年都会收到一美元对一美元的抵免，以抵消他们的联邦纳税义务。 ”

Ryan 指出，“LIHTC 的批评者经常将 LIHTC 项目通常需要至少一层额外补贴来资助该项目这一事实作为该计划的一个主要缺陷。 其他批评包括 LIHTC 的复杂性及其与其他联邦住房计划（尤其是代金券）相比的成本。”

我的个人经历证明了这一点。 作为一名非营利性开发商，我参与的一个项目使用了多种资金来源，从税收抵免到州和地方资金。 就其本身而言，这不是问题，但其他政府资助者的许多要求往往会减慢项目的速度，增加时间和交易成本。 这没有改变，我已经指出通货膨胀等新问题如何导致项目成本上升消耗补贴和 创造更少更昂贵的单位.

在他关于 LIHTC 的部分中，Ryan 将该计划与第 8 节进行了不利比较，该计划提供可用于在现有市场价格公寓中出租的代金券。 我认为这是一种有效的批评，并且今天仍然适用。 唯一的问题是代金券太难用了。 通常，一个家庭有资格获得代金券，但无法找到符合联邦、州和地方要求的空置单元。 代金券经常闲置。 这就是为什么我一直建议允许使用优惠券的简单改革 家庭已经支付租金的地方.

谁从 LIHTC 和第 8 节中受益？ Ryan 引用了 O'Regan 和 Horn 的话，他们发现“大约 40% 的 LIHTC 单位为极低收入家庭提供服务，而 HUD 的租户型第 75 节和公共住房单位的这一比例为 8%。” 随着我深入研究税收抵免的最终结果，我发现许多获得税收抵免的项目将补贴单位与市场利率单位混合在一起。 在我看来，这不是问题，即使补贴的收入水平更高。

但是看一下即将在西雅图以南的华盛顿州伦顿市进行的项目 索莱拉, 提出问题; 项目没有问题，但是否是纳税人所期望的“保障性住房”。 无论如何，这些地区的租金是否如此之低，以至于补贴并没有为租房者节省那么多，而储蓄的租房者的收入要高得多，也许高到足以找到更便宜、更旧的市场价公寓？ 这得到了数据的支持，该数据发现“LIHTC 房产往往在贫困率较低的郊区占有率较高。” 我试图深入研究这个问题，在下一篇文章中我将分享它导致发现 LIHTC 的一个更大的问题：缺乏透明度。

最后，Ryan 击中了我经常敲打的钉子。 “在许多大都市地区，LIHTC 比其他形式的住房援助更昂贵。” Ryan 引用了一项研究，该研究“检验了 LIHTC 相对于波士顿、纽约、圣何塞、亚特兰大、克利夫兰和迈阿密的第 8 节代金券的成本效益。” 该研究发现，“LIHTC 总体上比代金券更贵，但溢价因代金券支付标准和当地住房市场而异。” 研究发现，在圣何塞这样的城市，税收抵免计划比代金券多花费纳税人 2%，但在亚特兰大，差异为 200%。 和亚特兰大的代金券一样贵。

总的来说，鉴于 LIHTC 项目的相对规模，Ryan 并没有在 LIHTC 项目上花费那么多时间。 这可能是因为该计划得到了广泛的两党支持。 这可能是因为有许多盈利开发商用 4% 的税收抵免来填充他们的市场利率项目，这是一种较浅的补贴，但更容易申请和获得？ 我认为提供更便宜的住房并赚取利润是一个好主意，但是有多少税收抵免被用于盈利和非营利组织，以及它们如何被使用的问题让我有了最大的发现：我们就是不知道。 Ryan 的工作几乎触及了一个项目的皮毛，该项目将数亿美元投入州 HFA 的金库，而对这些钱的去向几乎没有责任。