我应该还清抵押贷款吗？

如果您有这样的问题，请将其发送。我将处理具有教育价值的案例研究。

“我急于偿还抵押贷款，因为按照目前的标准扣除额，索取抵押贷款利息没有任何优势。

“我和我的妻子都退休了。 我今年 72 岁，有养老金和社会保障，我的 IRA 中有 850,000 美元。 我的抵押贷款余额为 134,000 美元。 为了在税后得到它，我必须分配 185,000 美元，这显然会大大减少我的投资组合。

“这是个好举动吗？ 我在 Fidelity 的投资回报率为每年 10-15%，股票和债券基金的比例为 60/40。”

密苏里州迈克尔

读者发送这样的查询。 我将回答那些说明棘手的税收和投资决策的问题。

我对密苏里人的回答：

好动？ 大概。 退休人员应还清抵押贷款。 你很幸运能够做到这一点。

对于许多人来说，毫无疑问，包括你在内，为了买房而申请抵押贷款是一个不错的决定。 但我们必须解构房屋所有权。 抵押房屋是两件事，资产和负债。 拥有房子是一项很好的投资。 抵押贷款是一项糟糕的投资。 退休人员的目标应该是拥有没有抵押贷款的房子。

债券基金中 40% 的 IRA 意味着您是贷方。 如果资金跟踪美国债券市场，那么您的大部分储蓄将以低利率借给美国财政部。 你投资组合的这一部分最多只能赚取 2%。 您的抵押贷款可能要花费您 3% 或更多。

以 3% 的利率借入 2% 的利率是一个坏主意。

有两件事让像你这样的人在兑现 IRA 以偿还债务之前犹豫不决：他们欠的税款和他们错过的 IRA 回报。

是的，IRA 提款意味着向收税员开出支票。 您可能处于 27.4% 的范围内（州和联邦合计），因此您将在提款 51,000 美元时欠 185,000 美元。

但对这笔钱征税是不可避免的。 如果您已经超过 59-1/2（避免处罚的截止日期）并且不希望看到您的税级下降，那么推迟不可避免的情况不会让您过得更好。 如果 IRA 增长，税单也会增长。

如果您重新考虑 IRA 是什么，算法就会变得更加清晰。 在你看到 850,000 美元的资产的地方，我看到了一些不同的东西。 我认为你是一个有两个受益人的账户的保管人。 你坐在属于你的 617,000 美元和已经属于收税员的 233,000 美元上。

看看增长对这个账户有什么影响。 例如，如果您能够将 Fidelity 的投资组合翻倍，那么该账户中将有 1.7 万美元。 其中，1,234,000 美元将属于您，466,000 美元将属于税务人员。 你的钱翻了一番，政府的钱也翻了一番。

实际上，您拥有的不是 850,000 美元的资产，而是 617,000 美元的资产，这些资产都是您的，并且免税增长。

那么，当你进行大发行时，你牺牲了什么？ 假设您将其从投资组合的债券部分中取出，您将损失税前 2% 的回报，而且由于 IRA 的奇迹，税后同样为 2%。

你通过撕毁抵押贷款获得了什么？ 您将获得税前 3% 的保证回报。 多亏了标准扣除的奇迹，你没有扣除利息，3%的抵押贷款让你在税后花费同样的3%。 因此，摆脱抵押贷款可为您带来 3% 的收益。

它在那里。 还清抵押贷款会花费您 2% 的税后收益，并为您赚取 3% 的税后收益。 这是一个胜利的举动。 如果税收规则发生变化并且您重新开始扣除利息，它仍然会是赢家，尽管会更温和。

现在让我们来解决人们坚持使用 3% 抵押贷款的另一个原因，即他们正在投资以赚取 10% 或 15% 的利率。 这是一个错误的比较。 高回报来自股票等风险资产。 抵押贷款是一种确定的负债（您不能逃避债务），因此必须将其与确定的资产（向美国财政部的贷款）进行比较。

当我假设您的全部 185,000 美元提款来自低风险债券时，苹果对苹果的比较变得更加突出。 那么，在您财务改造的第一阶段，股票资金不会受到影响。

现在你看看剩下的，看看一个富达账户，它的股票比例很高。 这个分配是不是太高了？ 也许，也许不是。 但这是一个单独的讨论。

无论股市发生什么变化，出售债券来偿还抵押贷款都会让你过得更好。 同时，你是否在股票市场上有太多钱是一个独立的决定，不应该影响你对抵押贷款的看法。

与比较 2% 和 3% 不同，确定 72 岁老人的正确风险水平并不是一个有明确答案的问题。 从股票中取出资金会降低您的预期回报，但无论如何可能是明智的。 您的生活费用是多少，养老金和社会保障对它们的覆盖程度如何？ 您现在拥有的投资组合能否在股市崩盘中幸存下来？ 与您的财富顾问谈谈这件事。

无论您做什么，都不要将 10% 的股市回报与 3% 的抵押贷款进行比较。

我在上面说过，抵押贷款还款额是 大概 一个很好的举动。 现在这里有一些事情需要谨慎。

首先，您的税级。 您可能需要将 185,000 美元的分配分成三份，在 2022-2024 年期间分配，以避免从 22% 的联邦税率被踢到 24%。

接下来，您的近期计划。 你有可能搬到德克萨斯或佛罗里达吗？ 如果是这样，请推迟超额分配，直到您超出 5.4% 的密苏里州税。

最后，你的最终游戏。 在您仍然健康到可以独立生活的情况下，减少的 IRA 是否很有可能会枯竭？ 那时你会不愿意搬出去——租房子或小房子——以提取一些现金吗？ 你会为了留在原地，可能会使用反向抵押贷款来支付每月的开支吗？ 如果这种结果是可能的，并且如果您现有的抵押贷款还有很多年可以运行，那么您也许应该坚持下去。 它的条款比您在路上获得的反向抵押贷款要好得多。

你有这样的财务状况吗？ 将描述发送到我的简历中列出的地址。 包括名字和居住地。 包括足够的细节以生成有用的分析。 为了清晰和简洁，将对信件进行编辑； 只会选择一些； 这些答案旨在具有教育意义，而不是替代专业建议。