如果你要出国，你应该租还是卖你的房子？

早在 2018 年，当我们决定从弗吉尼亚搬到墨西哥时，我的妻子丽贝卡和我就面临着这种租金与销售的困境。

作为美国国税局 (IRS) 的前税务律师，我了解许多相关法律，但在此过程中我仍然学到了一些重要且令人惊讶的教训。 在这里，我想与您分享我们如何解决租金或出售困境的故事，以便您在考虑搬迁到海外时帮助您做出决定。

对我们金融未来的投资

房地产是均衡投资组合的关键要素。 但 20 年前，当 Rebecca 和我打算购买我们的第一套房子时，我们更关心的是我们是否能够买得起房子，而不是它与我们持有的股票相比如何。

当时，我们在华盛顿特区工作的波托马克河对岸的时尚弗吉尼亚社区的住房需求如此之大，以至于准买家经常被迫出价高于要价，并放弃房屋和安全检查。 这让我们很紧张。 此外，银行想借给我们的钱（在全球金融危机前的那些疯狂的日子里）比我们任何一个人都无法想象的还多。

因为我们不愿意成为穷人——也就是说，我们不想把大部分收入花在抵押贷款上——丽贝卡和我凭直觉决定选择一个更便宜的选择。

我们在众所周知的“铁轨的错误一侧”购买了一座 1940 年建造的联排别墅，价格仅为我们在一个更受欢迎的社区购买稍大的独户住宅的一半。 但是我们在新房子里感觉很安全，并计划用我们没有付给银行的钱来进行我们都喜欢做的旅行。

事实证明，运气与我们同在。 正如我们的房地产经纪人所预测的那样，我们是我们新社区高档化的先锋。 现代住宅开发区建在我们的两侧，更多的商店和餐馆搬进来，我们的地区被称为古朴的殖民地社区。 然后整个城市的房价开始上涨。

当我们在 2000 年购买房屋时，市政府评估我们的土地和房屋为 127,900 美元。 十年后，评估为 378,420 美元。 到 2018 年 516,168 月丽贝卡和我决定把我们的家人搬到墨西哥时，它已经是 XNUMX 美元。

在两个有吸引力的选项之间进行选择

丽贝卡和我在决定搬到海外后，对房子做出了艰难的选择。 我们是否应该将其出租并使用每月的租金收入来帮助支付我们在墨西哥的费用，或者我们是否应该兑现并利用联邦法律对我们通过出售获得的可观收益征税？

租房有优势。 每月租金将提供稳定的收入来源，以部分替代我们留下的工资，从而减少我们需要从储蓄中提取的金额来满足我们的日常生活开支。 收入可以支付我们在墨西哥的房租，我们孩子学校的学费，而且，正如我喜欢开玩笑的那样，还剩下几美元买炸玉米饼。 作为财政保守派（至少在花费我们自己的钱时），丽贝卡和我喜欢租金收入可以提供财务缓冲，直到我们能够开发出我们想要追求的几个商业理念。

移居海外时要考虑的另一点是，租金收入可以帮助您在新国家获得居留签证。 虽然这与我们的情况无关，但一些国家（例如乌拉圭）需要可证明的收入流才能获得永久居留权。 租金收入可以帮助您满足这一要求。

然而，正如我们在研究我们的选择时了解到的那样，租房也有不利之处。 首先，管理公司宣传和监督物业的成本会侵蚀我们的利润。 这些公司通常会收取相当于一个月租金的费用来寻找承租人，然后收取月租金的 8% 至 10% 来维护物业并回应租户提出的问题。 虽然 Craigslist 等在线网站作为免费平台存在，可以帮助连接房东和租户，但这些工具无法管理房产。

其次，我们必须将租金收入报告为应税收入，从而进一步减少我们的收入。

丽贝卡和我也发现销售是一个令人兴奋的选择。 根据我们与几位当地房地产经纪人的对话，以及我们使用在线工具 Zillow 进行的独立研究，该工具使用可比较的房产来估计房屋的市场价值，我们预计我们可以以大约 600,000 美元的价格出售房屋。

在这种情况下，减去我们的初始购买价格和我们所做的资本改进成本（总计 400,000 美元）后，我们将获得 200,000 美元的利润。 我们可以将 400,000 美元的利润投资，然后用收益来支付在墨西哥的开支。

此外，根据《国内税收法》第 121 条（住房除外），这 400,000 美元的利润均无需纳税。 住房排斥允许已婚夫妇从收入中扣除高达 500,000 美元的房屋销售收益。 一个人最多可以排除 250,000 美元。

要符合此排除条件（这对于了解您是否正在考虑出售房屋至关重要），已婚夫妇和单身人士必须满足所有权测试和使用测试。

如果您在出售前五年中至少两年内拥有并使用该房产作为您的主要住宅，您就有资格获得豁免。 您可以在不同的两年期间满足所有权和使用测试，但您必须在销售日期结束的五年期间满足这两项测试。

如果我们卖掉我们的房子，我们将同时满足所有权和使用测试，并且能够排除我们所有的利润，从而实现零税。

如果没有住房排斥的好处，10% 的资本利得税意味着我们将为 40,000 美元的利润缴纳 400,000 美元的税。 四万美元比我们预期的要多，我们一家四口要在墨西哥生活一年。 那是一大笔钱要交税。

我们租房的原因

有几个因素促使我们决定出租我们的房子。 首先，我们立即找到了一个可靠的租房者，我们可以信任他来照顾房子和院子。 我们向她提供了我们以前使用的当地维修人员的联系信息，从而消除了对管理公司的需要。

我们收取的租金按普通收入征税（丽贝卡和我按 12% 的税级支付，但税率根据收入和申报状态从 10% 到 37% 不等）。 尽管如此，不承担第三方管理公司的成本意味着我们口袋里有更多的钱。

其次，鉴于华盛顿特区都会区的性质——高度瞬息万变，像我们这样的封闭式住房需求量很大——我们预计房屋的价值将继续上升。 此外，由于住房排除使用测试提供了五年窗口期中的两次，我们不必立即出售以获得税收优惠。

在最简单的应用测试中，我们有长达三年的时间搬出去卖。 如果我们的销售日期是 2021 年 2016 月，那么 2021 年的回溯期将从 2016 年 2018 月到 XNUMX 年 XNUMX 月，我们将在 XNUMX 年 XNUMX 月到 XNUMX 年 XNUMX 月期间作为我们的主要住所住在这所房子里，并且能够排除获得。

我们决定最初出租而不是出售的最后一个原因是，我们想要一个可以回来的地方，以防墨西哥的事情不顺利。

再次决定时间

2020 年 XNUMX 月，我们的租户通知我们她将于 XNUMX 月搬出。 到那时，我们已经进行了两年半的墨西哥实验，并致力于我们在那里的生活，没有搬回美国的计划。我们准备重新探索我们在房子方面的选择。

我的第一反应是卖。 我们仍处于五年窗口期中的两年之内，以满足使用测试并排除我们的税收收益。 我们采访过的房地产经纪人（以及在线平台 Zillow）预测，我们现在可以比两年前以 100,000 美元的价格出售这所房子，这意味着我们将节省约 50,000 美元的税款，并将全部 500,000 美元的利润用于投资。

丽贝卡想继续租房。 我们开始的康普茶生意和她在墨西哥开设的西班牙语课程间歇性地盈利，但她喜欢稳定的租金收入。

Rebecca 想要留在这所房子的另一个原因是，在亚马逊宣布将在该地区建立第二个总部后，几位当地房地产经纪人预测的额外赞赏。

当我们还在争论该怎么做时，命运介入了。 我正在与一位具有投资专业知识的朋友讨论我们的困境，他提供了一些丽贝卡和我还没有完全理解的东西。 他解释说，我们从租房中获得的回报率比我们卖掉房子并投资收益时可能获得的回报率要高。

那时，在支付财产税、房主保险和维护费用后，我们每年的租金收入约为 25,000 美元。 （我们在搬家之前已经还清了剩余的抵押贷款。）

如果我们要卖掉房子并投资 500,000 美元的收益，我们将不得不找到一项能够带来 5% 回报的投资，以实现与我们获得的租金收入一样多的投资。 虽然我们可能能够在公司债券或公开交易的股票中找到该回报率，但这些资产类型通常是比房地产风险更高的投资。

大约在我和我的朋友丽贝卡谈话的同时，我和我通过口耳相传发现了一个事业有成的家庭，他们每月支付的租金比我们以前收到的要高一些。 这使得再次租房的决定变得容易。

另外，我知道住房排斥并没有完全排除在外。 根据法律，如果我们决定搬回这所房子作为我们的主要住所并在那里呆两年或更长时间，我们可以重新设置对使用测试至关重要的五年期限。 虽然现在我们还没有想过要搬回去，但也不是没有可能。 那么为何不？ 房子对我们很好。

归根结底，出售或出租房屋的决定是个人决定。 没有一种万能的解决方案。 然而，正如我们的故事所示，每个房主都应该牢记的一个关键财务考虑是住房排斥。 如果您最终在五年窗口期之外的两个窗口期出售您的房屋，您可能不得不将销售价格的很大一部分交给山姆大叔。

因此，如果您决定在移居海外后将自己的房屋保留几年，请注意这项税收可能会如何影响您未来的财务状况。

这个故事最初在国际生活中运行。