喜达屋房地产投资信托与 BREIT 一样，限制投资者从房地产基金赎回

价值 14.6 亿美元的 REIT 被称为 SREIT，由 Starwood Capital 的创始人兼首席执行官 Barry Sternlicht 担任主席，Starwood Capital 是一家专注于房地产的私人投资公司，管理着超过 125 亿美元的资产。 喜达屋资本管理房地产投资信托基金。 Sternlicht 还是上市房地产贷款公司 Starwood Property Trust (STWD) 的首席执行官。

SREIT 是仅次于 Blackstone Real Estate Income Trust 的第二大非交易 REIT，后者拥有约 69 亿美元的净资产。 被称为 BREIT 的 Blackstone（股票代码：BX）工具， 移动到限制赎回 5 月，在投资者提款请求增加超过其 XNUMX% 的季度限制后。

与 BREIT 一样，SREIT 允许每月赎回资产净值或 NAV 的 2%，每季度赎回 5%。

赎回请求的增加表明，在今年的表现远远超过公开交易的同行之后，许多散户投资者正在转向不在交易所交易的非交易 REITs 的退出。 非上市和上市 REITs 之间巨大的业绩差距刺激了非上市 REITs 的投资者套现。

这些房地产投资信托基金不像纽约证券交易所那样在交易所进行交易，而是像共同基金一样，因为投资者可以根据其资产净值每月买卖股票，但要遵守赎回限额。

在转发给巴伦周刊的致财务顾问的一封信中，SREIT 表示，它在 3.2 月收到了相当于资产净值 2% 的回购请求。 基于每月 63% 的限额，它完成了 0.63% 的投资者赎回请求（3.2 乘以 2 等于 XNUMX）。 信中说，任何未满足的请求都必须在 XNUMX 月再次提出。

非交易 REITS 有每月和每季度的赎回限额，以保护它们不必清算大量房地产或大幅提高杠杆率以应对投资者的高赎回要求。  

“这些限制旨在保护现有投资者和车辆的长期健康，并最终实现股东价值最大化，”SREIT 在信中写道。

SREIT 与 BREIT 具有相似的资产组合和费用结构，并且具有可比的性能。 与 BREIT 一样，SREIT 的大部分资产位于多户公寓大楼，其次是仓库。 这是近年来 REIT 行业中表现最强劲的两个板块。

SREIT 截至 10.2 月的年初至今回报率为 9%，其中一个股票类别的回报率与 BREIT 约 XNUMX% 的回报率相当。

领先的公共公寓房地产投资信托基金，如

股票住宅

(EQR) 和

中美洲公寓社区

(

MAA

) 关闭 到 30 年将减少约 2022%。SREIT 的年度基本费用为净资产的 1.25%，绩效费用为 12.5%，最低门槛利率为 5%。 在过去三年中，它的年回报率约为 15%。

SREIT 和 BREIT 的资产基础以商业房地产投资为主，其流动性低于公开交易的证券。 SREIT 在其 10-Q 中表示，截至 2.5 月底，它拥有 1.7 亿美元的即时流动性，包括 800 亿美元的借贷能力和 XNUMX 亿美元的现金。

与 BREIT 一样，SREIT 在过去一年中增长迅速，总资产从 30 年底的约 20 亿美元增至 2021 月份的 15 亿美元。截至 XNUMX 月底，SREIT 的未偿还债务约为 XNUMX 亿美元，其杠杆率高于类似的公共房地产投资信托基金，如中美洲公寓社区，

阿瓦隆湾社区

(AVB), 和

普洛斯

(PLD)，最大的仓库房地产投资信托基金。 例如，AvalonBay 的企业价值（市值加净债务）与 SREIT 相似，但未偿债务为 8 亿美元。

尽管如此，散户投资者还是喜欢非交易型房地产投资信托基金的表现和约 4% 的丰厚股息收益率。 但是，限制赎回或设置门槛可能会令投资者不安，并可能引发更多的提款请求，同时使非交易 REIT 难以向投资者出售新股。

Keefe, Bruyette & Woods 分析师罗伯特·李今年早些时候写道，另类基金经理渴望从个人投资者那里吸引“锁定资本”。 他说，虽然在形势好的时候这不是问题，但“在压力时期，个人投资者可能会意识到他们对无法获得资本并不满意。”

虽然流动性限制在非交易 REIT 文献中有明确披露，但直到最近它们才成为问题。 SREIT 是这样描述其赎回或回购计划的：

“虽然你应该将你的投资视为流动性有限的长期投资，但我们采用了股票回购计划，股东可以每月要求我们回购他们的全部或部分股票。 由于房地产投资的非流动性，我们可能没有足够的流动资源来为回购请求提供资金。 此外，我们对任何日历月和季度内可用于回购的资金数额进行了限制。”

写信给安德鲁·巴里 [电子邮件保护]