州立法者采取地方法规提高住房成本

全国各地的州长和立法者继续 提出并实施 创造更具竞争力的税收和监管环境的政策，部分是为了吸引投资，从而带来雇主和高薪工作。 然而，如果没有足够且负担得起的住房供应来容纳因新工作而涌入的家庭，那么州政府官员将面临另一个问题。 这是许多快速发展的州的政策制定者目前正在努力应对的挑战。

例如在北卡罗来纳州， 增长最快的10个州 去年，州议会成员正在考虑立法“deannex”，或将位于格林斯伯勒郊外的萨默菲尔德镇的财产从当地分区管辖范围内移除，当地官员一再拒绝拟议的开发。 立法者考虑全州利益的问题，因为萨默菲尔德位于北卡罗来纳州的一部分，需要增加住房供应，以适应计划为该地区带来许多新移民的多个大型经济发展项目。 这一举措和其他州的相关提案表明，关于住房成本和分区的辩论往往会变得激烈，并扰乱传统的政治联盟。

为了避免成为格林斯伯勒的一部分，萨默菲尔德于 1996 年注册成立，该地区具有排他性分区，因此在该镇的大部分地区，只能在 1.3 英亩的土地上建造单户住宅。 在多年正式要求放宽上述限制，甚至萨默菲尔德政府官员承认他们的分区政策需要改变之后，通过国家立法以允许建造新住房，以允许建造新住房。

萨默菲尔德镇律师 警告 镇委员会在 2021 年宣布其排他性分区做法会招致《公平住房法》诉讼。 “如果你想避免潜在的责任，请在你的法令中创建选项，允许在萨默菲尔德的某个地方提供经济适用房，”镇律师建议道。 “你现在甚至不必确定在哪里，”萨默菲尔德的律师补充道。 “你所要做的就是创建分区框架，允许一些开发商进来并说，'你知道吗，我想建造更密集的住房'。” 萨默菲尔德官员拒绝接受这个建议。

住房供应不足和住房成本快速增长的情况并不仅限于萨默菲尔德及周边地区。 卡托研究所 根据一项研究， 2022 年 XNUMX 月发布的报告强调了北卡罗来纳州的人口增长如何超过新住房建设的速度。 虽然限制性的地方分区阻碍了该州许多其他地区的住房供应增长，但在格林斯伯勒及周边地区（通常被称为三合会），纠正这一问题的必要性尤为迫切。

毗邻萨默菲尔德的格林斯伯勒， 排名 去年租金涨幅居全国第一，格林斯伯勒的一居室公寓租金在一年内上涨了 74%。 丰田、Boom Supersonic、Publix 和其他公司正在该地区投资数十亿美元用于新的生产和分销设施，这将带来数千名高薪工人。 确保这些工人及其家人能够获得负担得起的住房的愿望，加上地方官员拒绝消除或放松对开发更多住房的监管障碍，导致罗利的州立法者得出结论，他们必须采取行动。

Boom Supersonic 正在投资 11 亿美元中的一半来建造一个超音速喷气机制造工厂，该工厂距离萨默菲尔德 2,000 分钟车程。 该工厂将雇用 3.4 多名员工。 丰田斥资 35 亿美元在距萨默菲尔德 3,875 分钟路程的地方建造一座锂电池制造厂。 该电池厂将是丰田在北美的第一家电池厂，预计将雇用 400 名员工。 与此同时，Publix 正斥资 1,000 亿美元在附近建造一个超过 XNUMX 万平方英尺的配送中心，为北卡罗来纳州和弗吉尼亚州的杂货店供货。 该项目将创造 XNUMX 个新工作岗位。

该地区发生的重大经济发展及其对额外住房的需求并未导致萨默菲尔德镇委员会成员改变路线。 在最初提议在 1,161 年建造一个拥有 2021 个单元的新公寓大楼后，一位开发商将他的提议缩减为一个包含 600 个单元的项目。 市议会 拒绝了那个提议 在 22 月 XNUMX 日举行的投票中。参议院临时议长 Phil Berger（右）在一份声明中解释了为什么地方层面持续的顽固态度现在促使州立法做出回应：

“我不知道当地开发商提交的计划是否应该得到当地委员会的批准，”参议员 Berger 说。 “我所知道的是，三合会正在吸引数十亿美元用于新的经济发展，随着我们地区的不断发展，迫切需要额外的住房，这样我们地区所依赖的护士、教师、急救人员和建筑工人就可以住在他们服务的社区。”

大会决定对萨默菲尔德的部分地区进行吞并，肯定会遭到当地官员的强烈抵制。 萨默菲尔德市长蒂姆·塞索姆斯 (Tim Sessoms) 表示：“如果我们的大会无视当地民选官员并对我们的城镇做出这样的改变，那将是一种极大的不公正，并为我们的大会树立了一个危险的先例。”

除了增加住房成本和抑制供应的方式外，萨默菲尔德当地分区规定的批评者认为，这些限制还危害环境健康和公共安全。 萨默菲尔德拥有大约 12,000 名居民，是北卡罗来纳州人口最多的城镇，没有任何供水或下水道基础设施。 事实上，它是北卡罗来纳州、南卡罗来纳州和弗吉尼亚州最大的完全采用化粪池系统的城镇。 正如他们过去所做的那样，萨默菲尔德官员再次以此为借口阻止拟议的住房开发。

塞索姆斯市长在 9 月 XNUMX 日发布的一封公开信中写道：“该镇既没有供水系统也没有下水道系统来支持我们开发条例目前允许的密度的三倍以上，”这解释了他拒绝上述开发的原因。 “萨默菲尔德没有基础设施来解决拟议的密度会给我们已经人满为患的学校和拥挤的道路带来的负担。”

然而，最近被拒绝的 600 套项目的开发商本应在萨默菲尔德安装所需的供水和下水道基础设施。 萨默菲尔德官员过去曾拒绝提议的下水道和供水基础设施投资。 多年来，水利基础设施的缺乏一直被用作反对发展和增长的理由。

拟开发土地的所有者 David Couch， 说过 在一份声明中称，“萨默菲尔德镇议会采用了分区政策，这些政策将中等收入的居民排除在外，而且他们这样做取得了很大的效果。”

“格林斯伯勒和吉尔福德县地区去年的租金涨幅在全国排名第一，”Couch 补充道。 “我们迫切需要更多的住房供应，尤其是在许多人成功招聘工作的情况下，以及附近地区数十亿美元的经济发展。”

Couch 和其他批评 Summerfield 官员厌恶开发的人认为，让 12,000 人完全使用私人化粪池系统，除了使住房更加昂贵外，还会对环境健康构成风险，因为这样的化粪池系统会渗入当地的供水系统。 除了缺乏供水基础设施导致的环境风险外，公共安全的风险也有所增加。 这是因为当当地没有可供急救人员使用的供水基础设施系统时，消防能力就会减弱。

萨默菲尔德消防局局长克里斯约翰逊告诉笔者，供水基础设施系统将使他的部门能够更有效地应对紧急情况。 “如果我们有一个消防栓系统，我们就会有更多的人从事实际的消防工作，而更少的人会离开以确保水源安全，”约翰逊酋长说。

Sessoms 市长说，正在努力将水利基础设施引入他的城镇。 “萨默菲尔德一直并正在为我们城镇的未来制定一项供水计划，”他在给作者的电子邮件中写道。 当被问及他的计划预计何时在萨默菲尔德运营供水基础设施系统时，市长 Sessoms 没有回应。

北卡罗来纳州可能会推进一项法案，让萨默菲尔德镇议会不考虑是否批准在该镇管辖范围内的大片土地上建造新住房。 许多人认为国家应该走得更远。 例如，参议院多数党领袖保罗·牛顿 (R) 介绍立法 在上一届会议上，北卡罗来纳州的地方分区将限制额外住房的开发。

“这是政府直接造成的供应问题，”参议员牛顿在一次会议上说。 8 月 XNUMX 日活动 关于住房政策，由总部位于罗利的智囊团约翰洛克基金会主持。 Newton 补充说，“如果我们释放它，私营部门将解决这个问题。”

其他州的州立法者和州长提出了类似于牛顿在北卡罗来纳州呼吁的改革。 例如，蒙大拿州州长 Greg Gianforte (R) 是最直言不讳的州立法支持者之一，该立法优先于阻碍住房供应增长的地方分区限制。

“严格的分区和其他住房供应法规实际上是对建设和负责任开发的湿毯子。 他们增加了成本并限制了供应，”Gianforte 州长 告诉 去年他的住房特别工作组的成员。 “我们必须让政府让路，我们可以负责任和安全地做到这一点。 我们需要公共安全和保护环境的法规，但在其他领域，我们需要弄清楚如何简化。”

过高且不断上涨的住房成本正在对美国家庭预算造成严重破坏，并导致许多人退出住房市场，以至于这一问题在过去一年中引起了全国媒体的广泛关注。 例如，《纽约时报》XNUMX 月发表了一篇广受讨论的 刊文 思考入门房发生了什么事。 此前，纽约时报刊登了一篇 刊文 去年 XNUMX 月记录了住房危机如何不再局限于沿海地区。

彭博社 20 月 XNUMX 日的分析称：“这可以说是有史以来在曼哈顿租房最糟糕的时期，同时像奥斯汀这样的大都市的购房负担能力是有史以来最糟糕的” 注意到. “在 2020 年年中，月租和抵押贷款都很便宜，但今天恰恰相反。”

“租房或买房的成本太高了，”弗吉尼亚州州长 Glenn Youngkin（右） 说过 在 2022 年 XNUMX 月向弗吉尼亚州参议院联合货币委员会发表的讲话中，呼应了其他许多州的州长和立法者所传达的信息。 “我们必须解决这种供需不匹配背后的根本原因； 不必要的法规、负担过重且效率低下的地方政府、限制性分区政策，以及竭尽全力反对任何新开发项目的意识形态。”

在可预见的未来，控制高房价仍将是许多州州长和立法者的首要任务。 正如已经证明的那样，党派关系和意识形态倾向并不表明州长或立法者在这个问题上的偏好，这与许多其他问题领域的情况相反。 关于地方分区限制以及州立法者是否应该推翻这些限制的争论没有进展。 事实上，它可能会升级，在此过程中产生非常规的政治联盟。