股市处于熊市，房市崩盘会紧随其后吗？

关键外卖

• 美国全国房地产经纪人协会的数据显示，自 37 年 2020 月以来，房价上涨了 XNUMX%
• 与此同时，8.6月份房屋销售总额同比下降3.4%，环比下降XNUMX%
• 穆迪分析数据表明，平均房价被高估了 24.7%，价格上涨速度是收入的四倍
• 由于购房者的价格不断被挤出市场，许多投资者和房主担心房市崩盘可能指日可待

周一， 标普500指数 年初至今收盘下跌 18.7%，徘徊在上周的熊市区域附近。 与此同时，纳斯达克综合指数今年仍下跌约 27%，而道琼斯指数则下跌 14%。 换句话说，大部分市场处于或接近熊市，从 XNUMX 月份的高点大幅下跌的股票看不到缓和的迹象。

而现在，投资者和房主担心房地产市场可能会效仿。

从数据 全国房地产经纪人协会（NAR） 显示，2021年2022月至15年2020月，现房价格飙升近XNUMX%。 自 XNUMX 年 XNUMX 月以来， 他们上涨了 37%. 与此同时，房价中值首次突破 400,000 美元。

虽然高价对投资者和卖家有利，但它们不断将中低收入买家赶出市场。 而现在，一些人担心，这些让卖家欢欣鼓舞的价格可能会引发房地产市场崩盘。

泡沫和崩溃

当需求、投机和市场繁荣使价格超出其基本面时，就会出现资产泡沫。 最终结果？ 只要买家仍然感兴趣，高估的资产仍然有需求。

据 达拉斯联储，由于其广泛的经济影响，房地产泡沫特别棘手。 房地产泡沫通常会导致一系列意想不到的后果，例如：

• 扭曲的投资和购买模式
• 经济资源分配不当
• 影响经济增长和就业的涟漪

然后，当 投资者恐慌，或者破产和止赎冲击市场，泡沫“破灭”。 房地产价格暴跌，投资者难以保持盈利，房主可能会发现自己陷入困境 非常 昂贵的贷款。

也就是说，并非每个泡沫都必然以全面崩盘告终。

一些市场可能会经历调整，房价逐渐下跌，然后停滞数月或数年。

相比之下，崩盘涉及价格的快速下跌（通常伴随着一波止赎浪潮），这会将地毯从市场中拉出来。

然后现在

全面的房地产市场崩盘并不像您想象的那么普遍。 尽管如此，随着许多人对大衰退的记忆犹新，房主和投资者仍然保持警惕。

大衰退

2007-2008 年的房地产市场崩盘是一个独特的事件，由多个疏忽的政府、贷方和投资者的做法造成。

首先，低廉的利率和最低限度的抵押贷款监管允许银行向不合格的借款人提供次级贷款。 许多此类贷款甚至在没有适当的文件证明借款人还款能力的情况下发放。

与此同时，投资者抢购了将抵押贷款捆绑为可投资资产的“抵押贷款支持证券”（MBS）。 随着次级贷款利率的增长，次级贷款在这些证券中所占的份额越来越大。

不幸的是，许多房主无法付款，引发了一场危机，因为银行开始取消对违约借款人的赎回权。 在许多情况下，银行在试图剥离价值下降的资产时蒙受了损失。 很快，房主左右逃离水下抵押贷款，留下银行持有价值低于贷款的财产。

与此同时，MBS 投资者也经历了自己的危机，因为借款人违约，利润流失。

最终，事件的汇合催生了全球经济衰退（以及大量新的抵押贷款法规）。

快进到2022

然后是当前的房地产繁荣，正如你将看到的那样，它有一系列非常不同的原因。 即：Covid-19大流行。

疫情刚开始时， 美联储 大幅降息以回避 不景气 并鼓励消费。 与此同时，在政府强制封锁和员工哄骗之间，许多公司制定了新的在家工作政策。 与此同时，许多家庭将刺激资金投入储蓄或还清债务。

刺激资金、廉价债务和WFH灵活性的结合吸引了许多房主离开昂贵的城市。 同时，供应链的混乱和 Covid-19 的限制使新房建设陷入困境，供应趋紧。

结果，需求猛增。 很快，买家发现自己在争夺相同的房产，导致价格飙升，因为头晕目眩的房主接受的现金报价往往远高于要价。

我们能排除潜在的房地产市场崩盘吗？

尽管我们不再处于锁定状态，但 Covid-19 对房地产市场的影响仍然存在。 一些人担心这意味着房市崩盘可能指日可待。

首先，最近 人口普查局 数据显示，房屋销售连续四个月下降。 16.6 月至 3.4 月，仅新的单户住宅销售量就暴跌了 8.6%。 1.16 月份，房屋销售总额环比下降 XNUMX%，同比下降 XNUMX%。 总而言之，XNUMX 月份未售出的现房库存上升至 XNUMX 万套。

但是，虽然销量下降，但价格并没有跟上。 事实上，450,000 月份创下了新纪录，新房的中位价接近 511,000 美元。 与此同时，所有房屋的平均售价超过 XNUMX 美元。

如果您认为这听起来很高，那么您并不孤单。 今年早些时候，穆迪分析报告称美国房价保持不变 平均被高估 24.7%. XNUMX 月，达拉斯联储警告说，房屋销售价格已经超过了租金价格，这表明价值“不可持续地膨胀”。

这不仅仅是住房有多昂贵——而是它到达那里的速度有多快。 仅在过去一年，房价就飙升 比收入快四倍. 同时，按揭 利率 已从 3 月份的 6.4% 攀升至 XNUMX 月底的 XNUMX%，借贷成本增加了一倍多。

总而言之，这些数字表明房地产市场前景不佳。 高通胀、飙升的利率和有限的库存已使许多购房者退出市场。 由于房主需要进一步扩大自己以进入房地产阶梯，如果经济因素导致收入下降或抵押贷款利率上升，泡沫可能会破裂

之间的关键区别 2008 2022和

然而，经济学家的普遍共识是，虽然房地产市场崩盘是 可能， 不是 容易.

首先，市场目前的基础比 14 年前要稳定得多。 更严格的贷款标准和强有力的购房者保护意味着大部分现代抵押贷款都能按时支付。 2021 年下半年，平均购房者申请 创纪录的平均信用评分 786。

此外，拖欠率仍保持在 3% 左右，而 2022 年第一季度仅 78,000 份止赎申请. （相比之下，10 年至 2006 年间，有 2010 万美国人失去了家园，仅 3.1 年就有 2008 万份止赎申请。）

同样，房主现在拥有非凡的 28万亿美元的房屋净值 与 2008 年经常为负的房屋净值相比。 摩根大通笔记 现代房主的债务水平几乎没有 2008 年之前的水平。

与此同时，房屋库存虽然在上升，但仍接近历史低点。 去年九月，NARAR
报告了 2.4 个月的待售房屋供应量； 到 2 月，这一数字已降至仅 XNUMX 个月。

与此同时，建筑商以成本上升和需求放缓为由，已经撤回了生产。 （在大萧条之前，情况正好相反。）

最可能的情况

尽管如此，强劲的房地产市场并不意味着没有价格下跌的空间。 区别在于：大多数经济学家认为，调整而不是崩盘是合理的。

例如，达拉斯联储报告称，虽然实际房价超过了基本面，但他们认为“在规模或宏观经济严重性方面，没有预期住房调整的影响会与 2007-09 年全球金融危机相媲美。”

房利美首席经济学家 Doug Duncan芬玛
，基本同意。 他的立场是，尽管利率大幅上涨，但“从历史上看，如此大的变动以房地产市场放缓而告终。”

Bankrate 的首席财务分析师 Greg McBride 对此表示赞同，并指出：“房地产价格可能会像现在一样大幅波动，然后在几年内表现出相对较小的变化。 价格趋于平稳是更有可能的结果。”

但无论如何，什么才算是“修正”呢？

Capital Economics 的高级房地产经济学家 Matthew Pointon 认为， 到 5 年年中下降 2023% 是一个合理的目标。 NAR 首席经济学家劳伦斯·云也同意，高达 5% 的“小幅价格下跌”是可能的——这对于“定价过高”的市场来说是健康的。

不要让房地产市场崩盘的幽灵让你失望

在当前气候下，全国房地产市场崩盘似乎不太可能，尽管并非不可能。 这让许多房地产投资者想知道：投资还是等待？

使用 Q.ai，您永远不必怀疑下一步的正确行动。 我们基于人工智能的投资策略依赖于可靠的数据，而不是源于理论上的市场崩盘的恐惧或兴奋等情绪。

但这并不意味着我们脱离了循环。 通过最新的投资，例如 福布斯套件，您可以轻松访问突发新闻、炙手可热的情报和庞大的知识档案——所有这些都无需费力。 您所要做的就是为您的帐户注资。

立即下载 Q.ai 访问人工智能驱动的投资策略。 当您存入 100 美元时，我们会在您的账户中额外增加 50 美元。