房屋建筑商的暴风雨时代

房屋建设周期很长，今天的周期正在稳步下降。 这就是为什么……

房屋建筑周期是由多种经济和金融因素造成的。 重要的是，当这些因素的积极趋势联系起来时，它们会产生一个强大的关键驱动力：购房者的愿望。 一旦点燃，新房销售就会上升。 随着欲望的蔓延，需求增长，新房价格上涨。 这些发展有助于“证明”购买新房是正确的选择。 所以，欲望会更上一层楼——依此类推。

抵押贷款利率上升？ 没问题。 潜在收益远远超过每月付款的增加。 另外，抵押贷款利息可以免税。 此外，银行、经纪人和房屋建筑商推出了其他以较低还款额开始的抵押贷款选择。 此外，购房者知道他们总是可以再融资并获得一些收益。

这些上涨的价格也提高了贷款人的热情。 信用评级要求和预付定金一样放宽——毕竟，抵押品是可靠的、令人满意的并且价值在上升。 华尔街通过将所有这些新抵押贷款收集成新的、收益率有吸引力的证券化债券并将其出售给热情的投资者来提供帮助。

然而，没有任何房屋建筑的上升趋势会永远持续下去。 当繁荣最终平息时，所有这些相关因素和狂热者开始枯萎。 现实的想法回来了，所有的行动都缩减了，即使房屋建筑商继续建造，新房销售量也在下降。 增加的待售库存会产生减产和特殊的“销售”定价。 届时，新住宅建筑的下行趋势将变得明显。

历史表明房屋建筑周期在起作用

通过查看下图中的两个房屋建筑商趋势，可以清楚地看到周期：新售出的单户住宅数量和待售房屋数量（考虑库存）。 特别注意上升趋势结束时发生的情况——销售放缓并下降，而房屋建设仍在继续，推高了未售出房屋的数量。 最后，房屋建筑商认输，降价减产。 然后，下降趋势会持续到下一个点，此时因素再次呈正向对齐。

今天的房屋建筑市场存在可能加剧下跌趋势的异常因素

自然地，美联储加息的第一步对抵押贷款利率产生了显着影响。 今年，随着美联储将联邦基金利率（上限）从 0.25% 上调至 4%，30 年期抵押贷款利率从约 3.1% 上涨了一倍多至 6.6%。 急剧上升的利率不仅打击了潜在购房者的热情，也打击了抵押贷款人和投资者的热情。

例如，Vanguard Mortgage-Backed Securities Index Fund 今年下跌超过 12%（包括分配收入）

但这还不是全部。 美联储和美国商业银行已停止购买抵押贷款支持债券。 如下图所示，它们曾经有一种可以理解的关系。 当美联储购买（并推高价格，降低收益率）时，商业银行缺席。 然后，当美联储退出或进行一些抛售时，银行买入。 但随后 Covid 袭来……

显然，从 2020 年到 2022 年第一季度，美联储和商业银行产生了巨大的联合影响。然后他们同时退出。 在美联储加息的情况下，突然出现的购买空缺推动抵押贷款利率上升得比华尔街预期的还要快。 这种情况在 华尔街日报文章 （16 月 XNUMX 日），“银行减少抵押债券的购买“……（下划线是我的）

“美国银行BAC
公司在大流行最严重的时候吞噬了数千亿美元的抵押债券。 但随着利率上升，它的购买狂潮已经结束。

“银行已经停止购买抵押债券。 该市场最大的投资者美联储也是如此。 分析师称，外国买家和基金经理也在减少购买.

“缺乏买家帮助将抵押贷款利率推高至 20 年来的最高水平。 30 年期固定抵押贷款的平均利率最近超过 7%，进一步冷却了几个月前还火爆的房地产市场。”

底线——不要对抗房屋建筑的下降趋势

从 华尔街日报 （17月XNUMX日），喜讯的出现：“房屋建筑商股票卷土重来。” （下划线是我的）

“在抵押贷款利率从近期高点回落后，房屋建筑商、建筑产品和家电公司的股票正在反弹，表现优于大盘。

“SPDR S&P Homebuilders 交易所交易基金在过去一周上涨了 9.3%，最近创下了 2020 年 XNUMX 月以来的最强涨幅。”

“上涨的背后是房地产市场的一些压力开始缓解的迹象。“

一些压力有所缓解 扭转房屋建筑下降趋势的理由不足。 事实上，文章的“一些”原来是 仅由 抵押贷款利率从稍纵即逝的峰值 7% 小幅下降至今天的 6.6%。 此外，本文的其余部分专门讨论房屋建筑中出现的所有问题，包括房屋建筑商的负面评论。

然后，还有未提及的美联储计划——保持利率上升。 此外，下一轮加息将使经济和金融体系进入美联储“积极”紧缩的时期。 有关完整解释，请参阅我之前（19 月 XNUMX 日）的文章：

更多来自福布斯投资者：美联储抗通胀由“被动”转为“主动”紧缩——鲍威尔承诺的痛苦By 约翰·S·托比