最高法院裁定“房屋净值盗窃”是否违宪

美国最高法院同意审理杰拉尔丁·泰勒 (Geraldine Tyler) 的案件，她是一位 94 岁的寡妇，在未能缴纳 2,300 美元的财产税后，她的全部房屋资产被没收。 尽管此案源于明尼苏达州亨内平县的财产税纠纷，但它可能对房地产和权利法案产生全国性影响。

“房屋净值是受宪法保护的财产，”代表杰拉尔丁的太平洋法律基金会高级律师克里斯蒂娜马丁说。 “当政府收取的税款超过应缴税款时，这就是房屋净值盗窃。 我们很高兴最高法院将审理此案，我们希望这将结束全国范围内违宪的房屋净值盗窃行为。”

杰拉尔丁 (Geraldine) 拖欠她的公寓的财产税后，欠明尼苏达州亨内平县 (Hennepin County) 大约 2,300 美元的税款。 由于未能付款，还产生了 12,700 美元的额外罚款、利息和其他费用。 为了收回她的债务，2015 年，县政府查封了杰拉尔丁的家并取消了抵押品赎回权。 尽管该公寓的估价为 93,000 美元，但该县仅以 40,000 美元的价格将其出售。

在大多数州，地方政府会用所得款项偿还所欠款项，然后将剩余部分归还给其合法所有者。 但在明尼苏达州，该县反而把每一分钱都据为己有。 这不仅包括杰拉尔丁欠下的 15,000 美元，还包括剩余的 25,000 美元——亨内平县无权收取的钱。

杰拉尔丁提起诉讼。 至关重要的是，杰拉尔丁并没有质疑该县没收她的房屋或以未缴税款为由取消房屋赎回权的能力。 相反，她正在挑战该县没收和保留比她欠的更多的东西的权力。 尽管如此，联邦地方法院和美国第八巡回上诉法院都支持该县，该县声称杰拉尔丁没有 “剩余股权中的财产权益” 从出售她的房子。

不幸的是，杰拉尔丁的遭遇并非孤立事件。 据太平洋法律基金会称，至少 十几个州 允许政府取得并保留超出所欠金额的止赎财产的全部价值。 在一些州，地方政府甚至可以向私人投资者出售税收留置权，进一步鼓励更多的滥用行为。

在全国范围内，地方政府和私人投资者已经拿走了 7,900 套房屋，房主至少损失了 777 亿美元的毕生积蓄。 平均而言，房主损失了 86% 的资产——相当于“损失了 26 年期抵押贷款 30 年的还款额”。

美国退休人员协会支持杰拉尔丁的战斗。 在其 法庭之友简介， 美国退休人员协会指出，像明尼苏达州这样的税收止赎计划“对老年人的财务安全具有破坏性和不成比例的影响”。 毕竟，房子往往是一个人最宝贵的金融资产，代表着一生的勤劳和节俭。 因此，不能夸大失去房屋全部资产的后果。 对于年长的美国人来说尤其如此，他们身体和认知障碍的发生率更高，而且更有可能靠微薄的固定收入生活。 反过来，这些情况使年长的美国人更有可能成为丧失抵押品赎回权的受害者。

但正如 PLF 在其 证书申请，“债务人拥有根深蒂固的权利，可以就其为偿还债务而扣押的财产中的权益获得报酬”，这一保护措施持续了 800 多年，一直追溯到《大宪章》(Magna Carta)。 这意味着明尼苏达州的税收止赎法和其他类似法律是双重违宪的。

首先，地方政府从税收止赎销售中攫取盈余，违反了第五修正案的征用条款，该条款禁止在没有“公正补偿”的情况下征用私有财产。 作为最高法院本身 确认 40 多年前，根据第五修正案，州立法者“不得在没有补偿的情况下将私有财产转变为公共财产”。

第二，这种做法违反了第八修正案禁止超额罚款的规定； 毕竟，根据其定义，超出应得金额的收益是过度的。 尽管超额罚款条款几十年来一直处于休眠状态，但在 2019 年发生了变化。在 廷布斯诉印第安纳州, 法院支持泰森·蒂姆斯 (Tyson Timbs)，他因毒品罪被定罪并支付了 1,200 美元的法庭费用和诉讼费，但他的 42,000 美元路虎车仍被扣押和没收。 由司法研究所代表的泰森辩称，超额罚款条款适用于各州和地方，而不仅仅是联邦政府。 最高法院一致同意，为宪法保障赋予新的活力。

已故大法官露丝·巴德·金斯伯格 (Ruth Bader Ginsburg) 为法庭写道：“有充分的理由，防止过度罚款的保护措施在整个英美历史上一直是一道盾牌。” “过高的通行费破坏了其他宪法规定的自由。”

在另一个可以进一步延长的 IJ 案件中 廷布斯, 高等法院目前正在考虑是否审理此案 莫妮卡托斯。 莫妮卡是一位 82 岁的祖母，她的一半银行账户因未能提交单页表格而被美国国税局没收。 美国国税局的要求是莫妮亚所欠罚金和未缴税款的 54 倍——显然是过高的罚款。 但联邦法院驳回了这一论点，而是同意美国国税局的说法，国税局声称它没有处以罚款，而是处以“民事处罚”。