瑞典房地产市场的自由落体引发欧盟最严重的经济衰退

（彭博社）——飙升的通货膨胀和上升的借贷成本已导致全球房价急剧下降，但瑞典是这一趋势发展最快的地方之一。 在廉价信贷、住房短缺和只付息抵押贷款推动的长达数十年的房地产繁荣之后，这个北欧地区最大的经济体现在正处于房地产市场急剧收缩之中，这有可能加剧迫在眉睫的经济衰退。

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经季节性变化调整后，房价较今年早些时候的峰值下跌了 12%，名义上下跌了 15%。 暴跌发生得如此之快，以至于现实世界的跌幅可能超过预测人员预期的 20%。

Nordea Bank Abp 首席经济学家 Annika Winsth 表示，市场正在经历“巨大的变化”。

生活成本上升和房价下跌的双重打击正在促使消费者注意他们的支出，这反过来又造成了更大的经济痛苦。 瑞典现在有可能陷入构成欧盟的 27 个经济体中最严重的衰退。

北欧国家并不是唯一面临住房问题的国家。 在大流行期间蓬勃发展之后，央行加息引发了全球房地产价值的下跌。 包括加拿大、澳大利亚和新西兰在内的一些以前存在泡沫的市场正处于衰退之中，十几个发达经济体要么处于房地产低迷——定义为价格连续两个季度下跌——要么大约沉入其中。

对瑞典人来说，这种情况尤其引人注目，因为最近的调整幅度不大且持续时间很短，而且许多年轻的购房者从未经历过崩盘。

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房地产专业人士也在适应这种更为温和的环境。 在斯德哥尔摩，受监管的租赁市场意味着申请者有时必须等待长达十年才能获得公寓——这促使许多潜在的租房者转而成为买家——房地产经纪人艾玛·霍尔斯特 (Emma Holst) 表示，交易速度已大大放缓。

在斯德哥尔摩市中心的 Lansforsakringar Fastighetsformedling 工作的霍尔斯特说：“你不会像过去那样在第一次看房后就出售每处房产。”

由抵押贷款机构 SBAB 运营的房地产上市网站 Booli 提供的近乎实时的数据让我们可以从另一个角度了解瑞典曾经火爆的市场降温的程度。 一般来说，广告现在在网站上的停留时间是一年前的两倍。 斯德哥尔摩的独立屋在 40 月份的平均挂牌时间为 15 天，高于去年同期的 53 天。 在该国最南端的斯科讷地区，上市时间从一年前的 18 天增加到 XNUMX 天。

虽然欧盟的许多国家都在为类似的问题而苦苦挣扎，但瑞典的房地产市场是最脆弱的。 在这个拥有 64 万人口的国家中，大约 10% 的人拥有自己的房屋，但大多数人没有长期固定利率抵押贷款，这使他们对利率变化很敏感。 Swedbank AB 的经济学家 Maria Wallin Fredholm 表示：“货币政策在这里的传导速度比其他经济体更快。”

在瑞典中央银行进行了一系列加息之后，现在最大的担忧是消费者支出将逐渐停止。 家庭债务占瑞典国内生产总值的 90% 以上，这意味着更高的借贷成本将对消费产生严重影响。 这已经开始发生：零售额暴跌，贷款增长放缓。 Nordea 的 Winsth 表示，“没有来自国内经济的积极信号，尤其是来自家庭或房地产市场的信号。”

如果通货膨胀继续加速，住房形势可能会变得更加严峻。 瑞典央行最近推测，持续的通货膨胀可能迫使瑞典央行将其关键利率从 2.5% 提高到 4.5% 以上。 Svenska Handelsbanken AB 的高级经济学家 Helena Bornevall 表示，如果发生如此激进的紧缩政策，这可能意味着房地产价值将再下跌 10%。

如果房地产市场崩溃，该国的银行将受到相对较好的保护。 这是因为贷款是基于借款人偿还债务的能力，而瑞典人得到慷慨的社会福利制度的支持，帮助他们度过失业和疾病。

贷方面临的真正风险是商业地产，因为商业地产贷款占主要银行贷款存量的 16% 至 36%。

对于为支付房贷而苦苦挣扎的个人借款人来说，没有太多好的选择，尤其是因为在瑞典很少有通过抵押贷款偿还债务的情况。 Nordea 的 Winsth 说，抵押贷款是“你最后停止支付的东西”，并指出违约的人将在余生中背负这个称号。 “这不像在美国的部分地区，”她补充说，“在那里你可以交上钥匙然后走开。”

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