美联储加息正在为房地产市场降温，但仍需进行土地使用改革

自 2022 年春季以来，美联储的联邦基金利率目标——即银行相互收取的隔夜贷款利率——已经提高 到 2.5%， 高于 0.25 月份的 XNUMX%。 美联储的行动提高了从信用卡到抵押贷款的一切利率。 较高的抵押贷款利率开始压低价格，但较低的价格将是暂时的，不会增加供应以使住房更加负担得起。

30 年和 15 年的平均抵押贷款利率处于 2009 年以来的最高水平，如下图所示来自美国行动论坛的最新 住房图册 托马斯韦德。 30 年的利率几乎是 2021 年的两倍，而 15 年的利率已经增加了一倍多。

尽管有这些增长，但这两个比率仍接近历史低点，低于 6 年至 7 年的 2001% 至 2009% 的正常比率。

虽然按照历史标准，利率可能并不高，但最近的上涨仍然导致价格下跌。 Case-Shiller 和 FHFA 房价指数均已开始趋于平稳，如下两图所示。

Case-Shiller 15 城市综合指数和 FHFA 指数的同比价格变化也分别下降至 20% 和 16%。 19 年两者均为 2021%。

由于价格下跌和价格增长放缓，建筑商情绪正在下降。 NAHB/富国银行WFC
住房市场指数——根据对评估住房销售和预期的建筑商的调查得出——已跌至疫情爆发前以来的最低水平，如下所示。

需求疲软和建筑商情绪正在新屋开工中显现。 下图显示，该国所有四个地区的开工率都在放缓。

新屋开工减少将抑制新房供应，并可能减缓房价下跌，因为供应调整以满足利率上升导致的需求下降。 虽然这可能对短期内将经历较小净资产下降的当前房主有利，但对长期住房负担能力不利。 该国具有显着 住房短缺——在 6 万到 10 万套之间——新屋开工率的下降只会加剧。 房屋和出租空置率显示出紧张的住房市场，处于过去 10 年的最低水平。

从长远来看，我们在美国需要更多各种类型的住房，以使住房更加负担得起。 由于需求疲软和价格下跌，新屋开工率正在下降，这令人失望，但并不奇怪。

不过，将房地产市场问题归咎于美联储是错误的。 美联储正在采取必要措施遏制 失控的通货膨胀 由于政府支出过多和 它自己的过度货币创造 疫情期间。 其加息对经济的任何其他影响都是次要的。

房地产市场供需失衡的罪魁祸首是政府监管过多。 长期以来，联邦政府一直致力于通过 准政府机构 房利美芬玛
和房地美等 政府计划.

房利美和房地美都从贷方购买抵押贷款并拥有 隐含的政府支持. 由于贷方知道他们可以轻松地将抵押贷款转移给房利美和房地美，因此他们不太担心长期违约风险，因此可以人为地将借贷成本保持在较低水平。

人为刺激需求本身就已经够糟糕了——记住 住房危机? ——但在房地产市场的背景下，更糟糕的是地方政府同时抑制了供应 通过土地使用条例. 在全国范围内，最小地块面积、停车要求、复杂的许可程序、密度要求和其他地方法规限制了可建造的住房数量。 当供应限制与需求补贴相结合时，结果是价格上涨，使许多中低收入家庭无法获得足够的住房。

美联储加息正在给房地产市场降温 即将远足 我们应该期望这种情况在不久的将来会继续下去。 然而，与当前联邦和地方政府刺激需求和限制供应的住房政策的不利影响相比，美联储的影响微乎其微。 美联储的行动不应分散我们的注意力，使我们无法进行使房地产市场达到平衡所需的长期改变——地方一级的供应增加，联邦一级的补贴减少。