FHFA 的新收费政策将给房价带来更大的上行压力

XNUMX 月，联邦住房金融局 (FHFA) 宣布将增加前期费用 那个房利美芬玛
和房地美对第二套住房的抵押贷款收费。 在十月， 该机构宣布将实施 “有针对性地增加大多数套现再融资贷款的前期费用。”

这两项举措都有利于联邦住房金融政策。 联邦政府不应该致力于降低人们的购买成本 第二 房屋和联邦贷款补贴不应该通过更容易的股权套现来进一步奖励。

尽管如此，住房游说者——当然，他们 反对 这些变化——可以高枕无忧了。 拜登政府并未处于关闭联邦水龙头的边缘。

事实上，作为其对房利美和房地美担保费框架（他们的 g-费用), FHFA 也是 消除 几个单户住宅项目的预付费用. 这些变化都是糟糕的住房金融政策。 以下是 FHFA 将取消的费用的简要说明。

• 美国大部分地区的首次购房者处于或低于地区收入中位数 (AMI)（在高成本地区低于 AMI 的 120%）。
• HomeReady 和 Home Possible 贷款（房利美和房地美的旗舰负担得起的抵押贷款计划）。
• HFA Advantage 和 HFA Preferred 贷款（房利美和房地美 符合条件的住房金融机构可获得低首付贷款).
• 支持服务义务计划的单户贷款。

根据 FHFA， 该机构正在取消这些费用，以 “促进可持续和公平地获得负担得起的住房。” 不过，考虑到政府对抗击通货膨胀的承诺，这个时机很奇怪。

取消这些费用不会使住房更便宜。 他们可能会 抵押贷款 更容易获得，但它们会给房价带来上涨压力，尤其是那些处于低端市场的房价。

这些变化也表明美国住房金融体系与自由市场的相似之处。

从角度来看，房利美和房地美结合 有过 不下 自 50 年以来超过 2007% 的抵押贷款发放. 还有他们的份额 目前站立 62%。 他们的份额 整个抵押贷款支持证券 (MBS) 市场，根据证券业和金融市场协会（西马)，从 70 年到 2009 年平均为 2020%。（附带说明，如果我们包括 吉利美证券– 那些被支持的 FHA 抵押贷款-这 联邦 MBS 市场的份额平均每年为 92%。）

因此，政府机构 FHFA 可以单方面更改借款人在大多数抵押贷款市场中支付的费用（总价格的一个组成部分）。 美国人不高兴时应该考虑一下这种情况 房价正在 那么高。 基于自由企业的住房金融体系与美国体系完全不同。

无论如何，细节表明这些最新的费用取消将对美国所谓的经济适用房政策产生多大的反作用。

首先，这些变化将取消首次购房者的前期费用 在他们的地理区域的收入。 除了完全消除任何假装这些变化正在帮助低收入购房者之外，“首次购房者”一词 不是真的意思 第一-时间购房者. 这种费用取消提供了巨大的购买动机。

另外， Fannie 的 HomeReady 计划 “迎合没有存下大笔首付款的低收入购房者。” 要获得资格，“首次”借款人如果收入不超过 AMI 的 80%，信用评分至少为 620，并且首付为 3%，则符合资格。 （当然，买家可以从赠款或任何数量的 首付援助计划). 房地美 家可能的贷款有类似的要求，尽管没有信用评分的人也可以使用它们。

如果这还不够，房利美和房地美也有他们的 HFA Advantage 和 HFA Preferred 贷款 程式。 这些是仅适用于符合条件的住房金融机构 (HFA) 的特殊低首付贷款计划。 当然，这些 HFA 是州政府机构，是已构建的州-联邦系统的一部分 为购房者提供从建议到赠款的一切帮助. （根据国家住房机构全国委员会发布的 2021 年国家 HFA 数字历史书标有 “半个世纪的国家 HFA 合作、创新和影响。” 不要担心持续的负担能力问题，HFA 具有悠久的创新和影响历史.)

最后，房利美和房地美在其“服务义务”计划下都有单独的单户贷款计划。 这些计划主要针对低收入买家 在所谓的服务不足的市场，包括农村地区和制造房屋.

因此，总的来说，最新一轮的费用变化并不代表任何重大的政策转变。 美国仍然有一个由政府主导的住房金融体系，该体系主要致力于让人们更容易以尽可能少的首付款获得贷款。

这种做法不仅 对贷方来说是一个冒险的提议 和 买家，但它也推高了价格。 令人难过的是，政府官员很可能还需要至少 50 年的时间才能吸取这些教训。

正如我多次指出的，所有 典型的美国人必须证明现有的住房金融体系 是过度的债务，高昂的住房成本， 波动的房价、过度监管和一系列联邦救助计划。 房屋自有率几乎 正是在扩大对房利美和房地美的依赖之前的情况; 房价升值有 持续超过收入 增长，纳税人被迫掏钱 数千亿美元的救助.

政府可以假装它正在做一些事情来让人们买得起住房，但实现这个目标意味着 远离当前系统.