机器中的幽灵在 1031 标题交换

美国税法第 1031 条允许从房地产销售中获得资本收益的人推迟对这些利润征税。 为此，他们必须在最初出售后的 180 天内用这些利润购买类似的房产，而且他们自己永远不能动用这笔钱。 这个过程被称为 1031称号交换. 出于显而易见的原因，它们受到房地产投资者的欢迎。

法律的存在是为了鼓励投资者将他们的钱重新投入流通，而不是仅仅将他们的利润存入只有投资者才能受益的银行。 这就是为什么您可以随意进行 1031 次交换。 但是，关键因素是您无法实际触及任何利润。 如果您将它们存入银行甚至一天，则利润要纳税。

投资者通过将利润转交给所谓的合格中介来克服这一障碍。” 合格的中介是一家公司，它持有您的利润，然后在您找到新财产时按照您的命令将其释放。 这听起来很简单，但过程中存在巨大的监管漏洞意味着您必须谨慎选择合格的中介。

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合格的中介机构受到非常宽松的监管

当您将资金交给房地产经纪人或律师时，强有力的监管决定了他们如何处理客户资金。 这些规定旨在使他们难以采取不当行为或窃取您的资金。

他们必须将客户的资金存放在与其律师事务所或房地产经纪公司的运营账户分开的信托账户中。 法律禁止他们将资金混合或将客户资金用于除承诺的交易或法律服务之外的任何目的。 他们还需要每月核对所有的信托账户。

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这些实体必须编制一个分类账，记录从其信托账户存款和取款的日期和原因。 他们必须将此分类账与每月银行对账单进行平衡，并保留其对账记录以供州代表在正常工作时间内随时查阅。 不这样做可能会导致失去他们的执照，即使没有拿钱。

问题在于 房地产投资者 是联邦一级没有同等的监管机构负责监督合格的中介机构。 这 国税局 甚至在其网站上对这些实体发出警告。 在州一级，只有八个州监管或监督合格中介的行为。 他们是：

• 新罕布什尔

• 弗吉尼亚州

• 华盛顿

• 缅因州

• 加利福尼亚州

• 爱达荷州

• 科罗拉多州

• 内华达

这意味着其他 42 个不受监管的州的合格中介理论上可以疯狂地使用您的 1031 兑换资金，只要他们在您完成兑换时根据您的要求释放它，您就不会更明智。 这是一个可怕的想法，也是机器中幽灵的定义。

如果您的合格中介用您的钱跑掉了怎么办？

尽管缺乏对合格中介公司的联邦和州监管，但他们挪用您的钱仍然是犯罪行为。 如果他们偷走了你的钱，并且在你要求时不付钱，他们可能会受到起诉和监禁。 但是，这并不能解决您作为投资者的问题。

请记住，您只有 180 天的时间进行兑换。 那个时钟在任何情况下都不会停止滴答作响。 因此，如果您的合格中介在您需要进行兑换时没有您的资金，并且您无法在 180 天内完成兑换，则您需要对您的赃款缴纳资本利得税。

一个合格的中介会用你的钱跑掉，并在这个过程中给你一张税单？ 哎哟。 在某些情况下，合格中介的保险公司会偿还一部分钱，但这不太可能在足够的时间内让您完成交换。 因此，选择错误的合格中介可能会导致一场财务噩梦，需要数年时间才能醒来。

合格的中间人盗窃是否经常发生？

谢天谢地，没有。 但是，当您考虑到合格中介可以同时从数十甚至数百个房地产销售中获利这一事实时，仅一个合格的中介做错事就可能造成价值数百万美元的破坏。

的情况下， 爱德华·奥肯，曾任1031税务组组长。 他通过使用客户资金来资助一种奢侈的生活方式，包括在多个州的豪宅、几艘船和大量珠宝，他将自己的合格中介公司经营到了地下，这些珠宝是他对他的比基尼模特妻子大肆挥霍的。

当他最终没钱付钱给客户时，他们不知道更大的震惊是什么：发现他们的钱被盗了，或者发现没有适当的监管框架或监督来防止 Okun 盗窃它。 在他被捕时，奥肯正在敲定一笔交易，以近 900 亿美元的押金收购另一家合格的中介公司。

他被判入狱 100 年，并被迫没收近 40 万美元的财产。 最终，他被抛弃的客户最终得到了大约 70% 的资金。 然而，这 70% 的人没有及时支付他们的税单，他们不得不自掏腰包支付，而且他们在追究他的损失时仍然需要支付法律费用。

您如何保护自己免受不正当的合格中介的侵害？

Edward Okun 并不是唯一一个使用合格的中介公司进行财务不当行为的人。 有 众多案例 有资质的中间人被抓，这些案件的损失高达数亿美元。 尽管如此，该行业仍然没有联邦监督。 那么，您如何保护自己免受可疑的合格中介的侵害？

如果您不住在监管合格中介的州（而且您可能没有，因为只有八家中介），您最好的选择可能是选择一个合格的中介，同时也是州律师认证的律师。 至少，他们将被要求每月进行账户对账。

这不能保证，但知道您选择的合格中介有州律师协会在他们的肩膀上监督，这会让您高枕无忧。 其次，做你的研究。 检查中介的在线评论。 他们是否以积极主动地与客户沟通而享有盛誉？ 他们的BBB评级高吗？ 面试合格的中介时要问一些棘手的问题。 获得您想要的答案或继续下一个答案。

1031交易所一定要保护好自己的利益

在拳击比赛前，裁判将两名拳手叫到拳击台上，并告诉他们“举起双手，保护好自己”。 这个可靠的建议适用于通过 1031 产权交易所工作的投资者。 您有责任谨慎并极其谨慎地选择您的合格中介。 您努力工作以从您的投资中获取利润。 由你来保护它。

照片由 普罗斯托克工作室 在Shutterstock上

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