住房、购物中心、工作空间和其他房地产的前景

Tripp 作为美国最大的房地产投资管理公司之一 Nuveen Real Estate 的全球首席投资官和投资主管，管理着 144 亿美元的资产，去年该公司在美国房地产的投资额超过 10 亿美元。 尽管许多其他投资者在大流行爆发时对零售地产持悲观态度，但特里普正确地发现了部分零售商中的机会，这些零售商正确地预测了购物者在大流行期间可能想要如何购买。 特里普与 “巴伦周刊” 来自北卡罗来纳州戴维森，讲述了她的一些最新的逆向想法，包括为什么租房可能比拥有房屋更受青睐，为什么办公空间还没有消亡，以及最好拥有的购物中心、高级住房和工业类型。 我们谈话的编辑版本如下。

“巴伦周刊”: 房地产市场的状况如何？

卡莉·特里普： 美国各地仍有三到五百万套住房短缺。住房危机留下了很多疤痕； 投资者对投资犹豫不决，房屋建筑商建造缓慢。 我们整整十年都处于建设不足的状态，现在正在迎头赶上。 多户住宅的新屋开工量创历史新高。 交货延迟从平均 16 个月增加到 XNUMX 个月以上。 这是整体房地产市场走强的完美秘诀。

房价飙升。 这是泡沫吗？

大流行后，房价大幅升值，但人们并没有考虑到抵押贷款利率下降了这么多。 如果你看看 2006 年至 2021 年间的房价中位数，并将其与基于当前利率的抵押贷款成本相比较，你会发现 250,000 年价值 2006 万美元的房屋如今的价值为 400,000 万美元。 即使在前 20 个综合市场中，按通货膨胀调整后的计算，我们也只是回到了 2007 年的水平。 我不认为有泡沫。

您担心负担能力吗？

是的，很大程度上是因为经济适用房供应不足。 [售价] 200,000 万美元或以下的新房比例不到 [可用] 库存的 2%。 人们只是不再建造更小、更便宜的新房。 如果建筑商能够实现利润最大化并以更高的价格建造，他们就会这么做。 到 2022 年，我喜欢的领域之一是经济适用房，但供应不足且服务不足。 我们在那里看到了更多的公私合作伙伴关系，如果“重建得更好”得以完成，就会有大量资金致力于开发经济适用房。

还有越来越多的人想要租房而不是买房——这就是我们喜欢单户租赁这一新兴领域的原因。 当我的父母组建家庭时，财富的创造来自于拥有一套房子。 如今，很多人都有其他方式来创造财富。 现在，您可以将首付投资于市场、比特币或 Robinhood。 消费者在如何投资方面越来越受教育，并且他们可以选择如何使用自己的钱。

您在国内哪里找到最多的机会？

移民模式令人震惊。 从沿海城市涌入阳光地带（横跨卡罗来纳州、佐治亚州和德克萨斯州）的人口数量非常庞大。 如今，人们希望在温暖的气候下生活在户外，靠近海滩和山脉，而企业的税收优惠也是首要考虑的因素。 技术在美国各地创造了这些以前不存在的微型城市地区。 在很多地方，人们可以获得有酬就业并为家人提供受教育的机会。 沿海城市不会消失，但人口会更加分散。

我也喜欢 55 岁以上的住房，那里有一种志同道合的人接近退休的感觉，或者是空巢老人，他们可以打网球、泡菜球和体育设施，[靠近]家人。 记忆护理之类的事情存在更多的中断风险，如果技术发生变化，这种情况也会发生变化。

这种迁移对办公空间的前景有何影响？

公司认识到将人员集中在一个地方的好处以及吸引人员返回办公室的必要性。 所以，您看到的是[诸如]食物和健身房之类的设施。 许多大型机构和私募股权投资者将再次押注沿海市场的顶级写字楼。 该服务将于 2022 年重新开放。

预计有多少劳动力返回办公室？

从长远来看，[办公空间]需求的中断和减少可能为 10%。 它会因位置和类型而异。 我们仍然非常看好专业用途地产，例如工作室、医疗生命科学以及阳光地带高度便利的小型办公楼。 在许多人员流动的市场中，办公楼供应不足。 仍然有很多积极的势头。 选择是关键，从大量碳使用过渡到净零使用存在一些风险。 对于这种[能源]转变来说，没有比办公空间更大的风险了。

说到能源转型，房地产投资者应该如何思考气候变化和脱碳？

Nuveen Real Estate 致力于到 2040 年实现净零[排放]。我们专注于评估我们拥有的每一项资产，并且对我们购买的任何资产的[分析]都包括过渡成本。 坦率地说，我们需要在美国各地建立更好的可再生电网。我们的每一项资产都经过一个模型，该模型可以在跨街道的详细程度评估风暴、火灾和洪水风险以及当地监管风险。 例如，它包括地形：纽约可以建造海堤，但迈阿密不能，因为地面是海绵。 我们从风险价值的基础上评估所有这些。 如果20年的时间里它太高了，我们就不会投资。

利率上升将如何影响机会？

在通货膨胀时期，房地产往往比其他领域表现更好。 您嵌入了每年增长速度往往超过通货膨胀的租赁结构，以及将任何费用增加转嫁给租户的结构。 但通货膨胀对我们的经济来说是一个巨大的风险，而通货膨胀的驱动因素和促进因素则是更大的风险。

我怎么知道？

看看劳动力短缺； 那永远都不好。 供应短缺将需要很长时间才能通过该系统发挥作用，并取决于国际地区围绕新冠疫情采取的策略。 我们还面临着通货膨胀的压力。 美联储采取更加鹰派的立场，但只能控制短期利率。 投资者控制长期利率，因此要密切关注收益率曲线。 这将是[麻烦]的最大领先指标。 如果收益率曲线开始变得平坦，并且如果[美联储]继续提高短期利率而长期需求将利率保持在相对较低的水平，那我会感到担忧。 请注意[收益率曲线]是否趋于平坦，以及是否正在反转。

这对您的投资组合意味着什么？

我们将继续在我们坚信的领域进行投资，即住房是必需品。 工业仍供不应求。 我们是美国第七大工业产权（仓库、物流设施以及作为供应链和交付给最终客户之间最后一点的最后一英里财产）的所有者。 我们每天都在租赁空间，并亲眼目睹它的强度。 目前还没有放缓的迹象。 从总租赁量的角度来看，需求继续超过以往的任何记录。 全国工业中，空置率低于4%。

鉴于电子商务的增长和向“及时”库存管理的转变，近年来对最后一英里的需求有所增加，这就是我们的重点。 我们还看好存储和医疗办公室等替代行业（两者都是必需品）以及生命科学，这些行业具有令人难以置信的顺风车。

人们对零售业，尤其是购物中心抱有很多悲观情绪。

作为一个国家，我们的实体零售是否供过于求？ 绝对地。 与任何其他工业化国家相比，我们的零售量是其五倍。 但过去 10 年没有新增供应占零售存量的百分比，预计零售存量将减少 25%，这主要与过去 XNUMX 年向混合用途、公寓、医疗办公室或工业的转变有关。未来五年。

尽管零售业一直非常注重地点，但我们现在知道，那些注重全渠道的零售业拥有更粘性的消费者基础。 我总是将塔吉特的盈利视为领头羊。 他们拥有出色的全渠道界面和基础设施，销售多种商品——食品、服装、书籍。 您可以进行当日商店取货、送货或路边取货。 该界面易于使用。 你会看到投资者重新涉足零售业。 第四季度首次出现新店净开张量高于净关闭量的情况，并且在某些零售商的推动下，租赁量开始回升。

随着利率上升，您的做法是否有所不同？

战略上最大的领域是如何融资。 我们正在从浮动利率转向固定利率结构，以对冲部分风险。 我们还在评估提高杠杆率的机会，并在利率处于历史低位的情况下锁定固定利率长期债务。

那么，商场还没有死吗？

那些拥有良好租约且规模不是很大的企业[更有可能生存下来]。 我对户外购物中心/生活方式中心的感觉非常强烈。 夏威夷、拉斯维加斯或奥兰多等封闭式、更多以游客为导向的购物中心将继续表现良好。 大型封闭式零售将面临挑战。

房地产的未来是什么？

我们拥有一些令人惊叹的生命科学[财产]，就像小城市一样。 圣地亚哥有一个地方有足球场、啤酒花园和你想去工作的地方。 即使在我们位于纽约的总部，也有一个令人惊叹的健身房、冥想室、Thera 枪、酒吧/咖啡馆和屋顶上的养蜂人，努力实现蜜蜂种群的可持续发展。

谢谢，卡莉。

写 Reshma Kapadia在 [电子邮件保护]