成功终止地租的业主的故事

当业主和开发商（或投资者）签订长期土地租赁合同时，租户及其贷款人会坚持认为业主不能轻易终止土地租赁违约。 租户将拥有广泛的权利来“治愈”其违约行为。 如果租户不治愈，则租户的贷方拥有额外的治愈权。 无论如何，租户及其贷方应该能够保留租约。 因此，业主几乎永远不能终止土地租赁，只要他们愿意这样做。

纽约最近的一个案例标志着这一原则的巨大变化。 它始于租户停止支付租金。 业主向租户及其贷方发出了各种违约通知，但仍然没有人支付租金。

下一步，业主决定不按照租约中的租约终止程序进行，这需要通知贷方。 相反，业主根据允许此类诉讼的纽约法规对不支付租金提起诉讼。 业主没有将此诉讼通知租户的贷方，因为租约和法律都不需要这样的通知。 当租户仍未支付租金时，业主最终终止了租约，这是拖欠诉讼中的最后一个事件。

租约称，在租约终止时，业主必须向租户的贷方提供新的租约，以取代终止的租约。 显然，贷方没有接受业主的提议，因此租约通过不付款程序终止，贷方无法要求更换租约。

作为挽救其抵押品的万岁玛丽措施，贷方试图依靠一项奇怪的纽约法律，该法律允许租户及其贷方通过支付租约中到期的所有费用来恢复已终止的租约。 租户有一年的时间来完成其租约的“赎回”。 如果租户未在该期限内赎回其租约，则租户的贷方有权这样做 - 但在大多数情况下，仅在租户的赎回截止日期到期后的第二天，并且仅在当天下午 2:00 之前。

这项纽约法律还规定租户可以放弃其赎回权。 几乎每个纽约的租约都包含这样的豁免，但在这场特殊诉讼中，贷方试图辩称租户的豁免不适用于贷方。 法院不同意。 贷方曾一度宣布改变主意，不想行使任何赎回权，但这并没有阻止法院在此问题上对贷方作出裁决。 这就是贷方抵押品的终结。

任何反对土地租赁的贷款人都可以从这个案例中吸取一些重要的教训。

首先，任何租约都应要求业主将任何未付款或寻求终止租约的其他程序通知任何贷方。 仅要求业主向贷方发出业主行使合同权利终止租赁的通知是不够的。

其次，如果租约赋予贷方纠正租户违约的权利，贷方应行使这些权利，而不是让业主开始执行租约。

第三，租约（或任何其他文件）中复杂且精心起草的条款有时并未涵盖他们应该涵盖的所有情况。 在这里，业主能够找到一种方法来绕过租约中内置的合同终止流程，并以不涉及贷款人的方式实现终止。

如果贷方采取更积极的行动并给予更多关注，也许它可以保留其抵押品。

参考案例是 Wells Fargo Bank, NA 诉 Joseph E. Marx Co. Inc., 纽约州最高法院 159999/2019。