放松 LIHTC，为建筑商和家庭创造税收优惠

毫无疑问，在其 36 年的生命周期中，低收入住房税收抵免 (LIHTC) 为许多人提供了住房。 但是有多少？ 正如我上一篇文章所展示的那样，关于 LIHTC 这些年来的运作方式和运作情况，有许多已知的未知数。 例如，一个常用数字作为问题的答案，“LIHTC 在其 36 年中创造了多少单位？” 答案通常是 29 万左右。 这个数字从何而来？ 第五列 LIHTC“数据库”， Excel 电子表格中的一列有 3,000 个空白和 1,500 个以“0”作为答案的单元格。 当由于缺乏良好数据而无法进行深入评估时，改革联邦支出是一项挑战。 然而，我想用一些改革的想法来结束回顾 Paul Ryan 的批评的 LIHTC 部分。

我得出的结论是，低收入住房税收抵免计划根本不是一个真正的计划。 这是 河马，以 复杂的复杂 它为发展项目提供了数十亿美元的资金，这些项目为“经济适用房”经济提供了动力，但既没有解决通货膨胀的核心问题——太多的钱追逐太少的住房——也没有让国家更接近解决方案或结束持续的住房“危机”。 LIHTC 建立在数十亿美元的递延税款之上，但没有一个人或部门负责分配所有这些钱，确保它得到有效使用，或评估它是否实现了既定目标，即生产和保存负担得起的租金住房 因此，如何才能从当前系统中挽救这个概念，即创造一种激励措施，以建造为花更少钱的人提供服务的住房。

使用现有的报税系统

低租金低税

想象一下，如果 LIHTC 不存在，而在一屋子试图解决住房通胀问题的人中，有人兴奋地举手说：“哦，哦，哦，我明白了！” 每个人都停下来看了看，有人说，“好吧，梅尔文，你有什么想法。” 梅尔文站起来自豪地说：“让我们用税法来解决吧！” 人们要么笑到尿裤子，要么承认梅尔文是个邪恶的天才。 美国的税法可能是自埃及金字塔以来人类历史上最复杂的创造之一，但远没有那么具有启发性。

但几乎所有在美国纳税的人都对“免税”（一种减少应税收入的索赔）、“扣除”（一种减少收入的费用索赔）和“抵免”（一种通常适用于减少总纳税义务。 美国人熟悉这样一个概念，即政府鼓励和阻止使用税收的行为，或者税法具有这种效果。 鼓励投资建造住房，尤其是出租房屋的最简单方法是，为同意在新建筑物中保持低租金的开发商和在现有建筑物中降低或保持低租金的住房供应商减少税收。

这很简单。 如果开发商正在建造 100 套公寓，并且她承诺为收入低于地区中等收入 (AMI) 25% 的家庭保留其中的 60 套，她可以在她的税务申报中将损失的租金作为一项费用扣除。 政府可以为美元对美元的豁免增加额外的奖励，以鼓励人们使用扣除额。 如果银行介入，开发商可以在关闭大楼融资时借入 15 年的损失，政府也可以允许该贷款的利息支付作为扣除，使开发商能够立即获得资金。

这个概念也可以很容易地应用于现有建筑物，允许降低建筑物租金或保持已经降低的租金不变的住房提供者进行相同的扣除。 如果贷款包括无法通过更高的租金收回的建筑物的改进，那么如果借入未来的租金损失，这里的甜味剂还可以弥补利息。 这可能会激励改进，而不是使用延期维护来补贴更具竞争力的租金，当大量维护费用或销售导致需要提高租金时，这种做法最终会赶上业主。

这种解决方案的问题在于收入中位数会发生变化，房地产市场也会发生变化。 每年，这些更改都必须应用于该计划的所有参与者。 如果收入增加，则可以提高所包含单元的租金，无论这些家庭的收入是否增加，除非该计划设想要求特定单元出现损失而不是广泛应用 AMI。 尽管目前的 LIHTC 在跟踪分配给各州的数十亿美元方面做得很糟糕，但跟踪数百万个单位以及纳税人是否准确报告将是国税局必须跟踪的另一件事。

成本负担税收抵免

我之前发过关于几乎 可耻地使用“成本负担” 司法管辖区和政府讨论经济适用房的“需求”。 简而言之，成本负担成立 使用调查数据 来自自我报告的、对他们的收入和租金有反应的家庭。 这项调查正在进行中，尚不清楚它的可靠性。 可以肯定的是，一旦将结果制成表格，结果就不准确； 人们搬家，收入和租金发生变化，整体经济状况不断变化。 成本负担数据充其量只是一些人在某个地方的住房成本发生的情况的草图。 它不是大规模资本投资的基础。

但是，让我们称成本负担虚张声势，并允许任何收入为 AMI 的 60% 或以下的人申请扣除其成本负担。 如果租房者的收入是 AMI 的 50%，比如每年 36,000 美元，她应该每月支付 1000 美元的租金，即她每月总收入的 30%。 如果她支付更多，比如 1,200 美元，她可以将这 200 美元作为费用申报，然后扣除她在下一年提交的税款中的累计费用。 更好的方法可能是负预扣税。 让负担沉重的房客提出 XNUMX 月份租金的索赔，然后在下个月的工资支票中领取现金。 瞧！ 美国的成本负担实际上已经结束。

这种方法的美妙之处在于，它最终运行了所有运行当前 LITHC 系统的律师、会计师和官僚，并且避免了开发商和住房供应商。 它会严肃对待家庭支付过多租金的想法，并把政府的钱放在政治家的嘴上，大谈解决住房问题或危机，但制定更多规则来抑制供应、提高价格，然后创造更多对现金的政治需求从经济中榨取以补贴监管通货膨胀。

然而，这种方法存在问题。 人们做出选择，包括支付超过 30% 的收入来支付房租。 正如我十多年来一直在说的, 30% 的规范标准是一种试图定量衡量定性问题（人与价格的关系）的可怕方法。 有的人付出多了，还好，有的人付出少了，还在苦苦挣扎。 这种计划肯定会导致通货膨胀，消除购买交易的动力，因为低于一定收入水平的每个人无论住在哪里都将得到补贴。 对补贴和租金施加限制可能会有所帮助，但必须建立官僚机构才能做到这一点，而且越来越多的规则（见第 8 节的问题） 会跟随。

将税收抵免与放松管制的地方绩效联系起来

是的，我说过：放松管制。 在涉及联邦层面的住房计划时，里根时代的术语对左翼人士来说是一种诅咒，并且被大多数共和党人所遗忘。 我发布了关于 蒙大拿州的初步住房计划 基于这样一种认识，即向地方政府提供越来越多的住房补贴，不仅可以保持抑制供应的规则和法规，而且可以鼓励更多。 这里的答案是对州和地方政府施加纪律； 如果你增加住房和土地使用法规的规模和影响，你将获得更少的补贴。

这种方法的挑战在于，所有 535 名国会议员的政治生涯都依赖联邦资金来满足他们所在州的需要。 这本身并没有错，但是回到你所在州的官员和选民那里威胁现有项目的资金损失并不是一个好的政治策略。 制定更多限制住房开发然后补贴通货膨胀的规则的成瘾性如此强烈，以至于税收抵免系统的资金减少可能会让成瘾者寻求其他地方资源，如对新开发项目征收更高的税收、费用和罚款。

专注于基础知识

最后，房价通胀问题是最容易解决的住房问题。 当住房需求因新的就业机会和经济增长而上升时，地方政府应该让路，通过减少监管壁垒和激励生产来允许尽可能多的生产。 更多的生产意味着更多的竞争，这是一个有利于消费者的条件。 补贴应该以现金形式支付给仍然难以支付租金的家庭，新建筑应该仅限于那些赚不到足够的钱来支付全额租金的人，以及那些有其他问题可以从住房和其他服务中受益的人。 或许简化新住房和现有住房租金减免的税收激励措施是让我们找到更基本、更有效的解决方案的桥梁。