罗志祥与瑞安集团打持久战 豪赌上海地产 备女儿Stephanie接班人

这个故事是《福布斯》对香港2023年首富的报道的一部分。查看完整列表 点击此处.

尽管内地房地产市场不景气，但香港亿万富翁卢文森 (Vincent Lo) 正在与他的瑞安集团打持久战，在上海房地产上大举押注，并准备让他的女儿斯蒂芬妮成为继任者。

E尽管中国大陆的房地产市场仍然低迷，但香港亿万富翁开发商 罗文森 在乌云中看到一线希望。 瑞安集团的创始人兼董事长去年 XNUMX 月在香港接受专访时表示：“毫无疑问，市场正在下滑，因为有这么多开发商过度扩张。” “但尽管有这些麻烦，但也有一个多年来首次低价买入的好机会。”

他的评论就像 瑞安房地产该集团的旗舰公司，兑现了他的话：一天前，它宣布以约 17,000 亿元人民币（2.4 亿美元）的价格在上海抢购了一块 350 平方米的大地块。 此次收购是通过与国有开发商上海杨树浦的合资企业进行的，瑞安房地产持股 60%。

此举是 Lo 的典型做法，他以长远眼光、深入研究和为项目制定细致的总体规划而著称。 对于那些怀疑他的方法的人，罗可以用他将近四分之一个世纪前在上海做出的同样大胆的赌注来证明他的成功：新天地项目。

当时它是一组历史悠久但破败不堪的建筑，因为它是中国共产党于 1921 年成立的地区，所以没有进行重建。“你必须记住，那是上海和中国的早期。 现在，每个人都在中国，但那是在 1997 年亚洲金融危机之后，”房地产公司董事长 Hei-Ming Cheng 说 凯龙瑞，已在中国的 4 多个项目中投资超过 50 亿美元。

从 1998 年到 2004 年，程在上海担任瑞安房地产总经理。 “文森特冒了巨大的风险。 他真的很有远见。 他想做一些独特的事情，这是一个精心策划、复杂的项目，在中国没有人在做，”他说。 “这是革命性的，改变了上海和中国的发展。”

那时的上海很萧条。 “天黑了，即使在市中心和外滩沿线，”罗回忆道。 当上海官员聘请罗就如何保护历史区域提供建议时，瑞安还是一家规模较小的香港公司。 罗请来了美国建筑师本伍德，他以复兴波士顿历史悠久的法尼尔厅的工作而闻名。 伍德制定了一项计划，通过将这些建筑用于高档餐厅、商店和娱乐场所来保护它们。

新天地于 2002 年开业，一炮走红，至今仍广受欢迎。 它既是中国最赚钱的房地产开发项目之一，也是瑞安历史上最持续盈利的项目。 瑞安房地产的上海投资组合贡献了其总租金和相关收入的大约四分之三，其中大部分来自屡获殊荣的地标。 简而言之，新天地是罗永康长期地产生涯中的皇冠明珠。

N现在，当他思考他的遗产时，他正在准备他最重要的总体规划，移交给下一代，这也是仔细研究和规划的结果。 今年 75 月将年满 2011 岁的 Lo 早在 40 年就谈到要寻找继任者。他暗示他的女儿 Stephanie Lo，XNUMX 岁， 是法定继承人 2018 年，她被任命为瑞安房地产执行董事（她于 2012 年开始在瑞安工作）。 她目前是瑞安房地产的执行董事，以及监管新天地的瑞安分公司瑞安新天地的副董事长兼执行董事。

34 岁的弟弟 Adrian Lo 和她一起在瑞安工作，他在瑞安香港的建筑部门 Socam 担任企业发展总监。 在香港经营自己的餐厅和餐饮业务五年后，他于 2018 年加入公司。 截至2022年年中，罗氏及其子女持有瑞安房地产和瑞安建业的大部分股份，两兄妹的工作关系似乎稳固。

“继承绝非易事，”罗说。 这个过程的关键是与他的孩子和管理层进行磋商。 斯蒂芬妮说，会谈持续了十年的大部分时间。 “我们一起坐下来讨论责任、对我们的期望，以及如何更好地传承他的遗产，”她说。 他们一起制定了家庭宪法，斯蒂芬妮将其描述为公司的指南以及家族希望为子孙后代创造的文化。 “我们对未来进行了长时间的讨论，”阿德里安说。 “重要的是要确保我们的价值观一致。”

罗有动力确保瑞安的连续性。 他的父亲罗英石在 60 年前创立了鹰君集团的房地产和酒店公司。 他于 2006 年去世，身后留下 103 个孩子，他们仍深陷轻蔑的继承权争端。 罗的母亲，XNUMX 岁，和他的两个兄弟和一个姐姐，正与鹰君的另一位兄弟罗家瑞争吵不休。 鹰君的非执行董事文森特说，他的父亲明确指定嘉瑞来经营公司。 他感叹说，在一系列诉讼中，他已经多年没有去看望他的母亲了。 “这很悲惨，”他说，决心不会在瑞安发生这种事。

Stephanie 表示，公司的重心仍将放在大陆和香港，那里的“品牌和我们的管理，以及我们的执行能力要强得多”。 她强调了上海作为一项投资的重要性，称其“正朝着成为国际化城市的方向发展”。 Stephanie 表示，最近收购的位于杨浦区平凉路的一块 17,000 平方米的地块将开发为混合用途物业，其中包括保护文物建筑，但不会像新天地那样高端，在父亲的指导下领导中国战略。 分析师普遍对此次收购表示赞赏，这有助于瑞安在上海建立强大的影响力。

住在上海的伍德说：“对瑞安来说，最大的挑战不是由谁来经营公司，而是他们将如何在当今截然不同的中国生存。” 他解释说，竞争更加激烈，像新天地这样的优质项目价格昂贵。 他说斯蒂芬妮的背景——马萨诸塞州韦尔斯利学院的建筑学学士学位，以及在纽约建筑和设计公司工作的经验——是一项资产。 “她懂建筑。 她是一个很好的倾听者，就像她父亲一样。 她提出问题，并听取房间里每个人的意见，”他说。

坚实的基础

瑞安房地产继续专注于香港和内地主要城市，将其物业权益扩展至写字楼、住宅、零售、酒店和服务式公寓。 有 13 个项目在建，其可出租和可出售资产在未来几年可能会扩大。

斯蒂芬妮表示，她开展业务的一个关键重点是让瑞安房地产的运营更具可持续性。 绿色顾问指出，建筑业的碳排放量巨大，要使钢铁和混凝土生产更加环保，几乎没有什么办法。 然而，斯蒂芬妮承诺到 65 年将公司的碳足迹减少 2030%。新加坡 ESG 咨询公司 Greenview 的创始人兼首席执行官 Eric Ricaurte 表示，许多公司都在谈论碳减排，但“瑞安确实在努力通过致力于实现这些雄心勃勃的目标并将其公之于众。” 他补充道：“这真的很少见，尤其是在中国。”

另一个可能需要额外工作的领域是该公司试图在大连、杭州和武汉等二线内地城市复制新天地。 这些项目的结果喜忧参半。 “瑞安希望通过这些非常复杂的项目来挑战极限，”第一太平戴维斯中国研究部负责人詹姆斯·麦克唐纳 (James Macdonald) 说。 但他说，他们可能过早进入这些城市，而且开发成本太高。 同时在上海，Lo得以加入新天地，创造 太平桥，一个更大的社区，占地 52 公顷（大约 80 个美国城市街区），拥有该市一些最昂贵的住宅和办公空间，以及一个公园和一个人工湖。

S在经历了 Covid-19 时期的动荡之后，惠安需要重新启动。 在大流行期间，瑞安的命运随着中国经济的下滑而下滑，在政府打击开发商借贷后，受到封锁和内地房地产市场井喷的打击。 根据国家统计局的数据，5.1 年房地产行业的估计价值下降了 2022%，而该行业的投资下降了 10%，这是自 1999 年有记录以来的首次下降。

瑞安房地产的股价和收益同步暴跌，促使其在 2022 年 450 月推迟了其新天地资产在香港的 IPO 计划，Lo 表示，如果市场状况好转，可能会重新考虑。 上半年股东应占溢利减半至XNUMX亿元，而 收入暴跌 63% 4.4亿元。 虽然合同销售额在此期间飙升 55% 至 18.7 亿元，但全年下降 10% 至 27.2 亿元（该公司尚未公布其 2022 年的全部业绩）。

该公司在香港上市的股票在 43 月底触底反弹，使 Lo 排在第 XNUMX 位 香港50大富豪 名单上估计有 1.7 亿美元的净资产。 “我们的处境非常稳固，”罗说。 “我对这些机会感到兴奋。” 中国在 15 月推出了支持房地产市场的措施，但 Lo 和业内其他人士认为，随着中国恒大集团和世茂集团等大型内地企业面临违约，洗牌仍不可避免。 “然后，就会出现抛售，”他补充道，并指出瑞安房地产有30亿元现金，准备购买不良资产。 凯龙瑞的程说，主要城市的价格已经下跌了 2018% 左右，一些建筑的售价是 XNUMX 年的价格。

瑞安站稳脚跟。 截至2022年年中，瑞安房地产的土地储备为9.4万平方米，其中6.9万平方米可出售或可出租。 在全国主要城市有13个在建项目。 该集团还在香港持有股份，Lo 于 1972 年在其父亲那里借了 100,000 美元的贷款创立了这家公司。 除了出售和租赁物业外，该公司还从租赁和零售业务中赚取收入，其中包括 600 多家餐饮店。

正在建设中

2022 年上半年，由于上海与大流行相关的封锁、施工延误和人民币贬值，收益受到影响，但合同销售预示着好时光。

Lo 也对香港重新焕发的机遇感感到振奋。 自 2019 年开始的亲民主抗议活动和大流行性封锁已将金融中心自 2020 年以来两次推入衰退，但分析师预计今年会复苏。 罗说这座城市“已经恢复了稳定感。” 一个亮点是大湾区计划，该计划旨在将华南九个城市与香港和澳门两个经济特区整合在一起。 据香港政府称，该地区拥有 86 万人口，国内生产总值接近 1.7 万亿美元。 罗说，作为一个独立的经济体，它将在世界上排名第八。

“北京希望香港成为创新和科技中心，”罗说。 该市将凭借完善的银行和法律体系成为大湾区的国际金融中心。 “所以，它是硅谷加上纽约，”他说。 “我认为这对香港来说是一个非常、非常光明的前景。” 他指出，瑞安房地产处于有利位置，可以从中受益。 除了扎根于香港之外，它还在大湾区城市之一的佛山拥有综合项目，这将有助于它在该地区建立强大的影响力和身份。

随着中国大陆在 Covid-19 长期封锁期间停滞不前后恢复业务，机会再次开放，Lo 发现很难放慢脚步，即使他正在为 Stephanie 的继任做准备并赋予 Adrian 更多责任。 “他有没有告诉你他正在休假？” 斯蒂芬妮笑着问道。 “我希望有一个半退休状态，”Lo 说，但他承认这是一项正在进行的工作。 “我认为这是在他真正热爱这份工作的背景下，”他的女儿说。 “所以，如果你问他是否抽出时间去做他喜欢做的事情，他热爱他的工作。”

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