这篇文章最初发表于 银行利率网.
美联储今年连续第七次加息。 不过，这一次加息幅度较小：美联储主席杰罗姆·鲍威尔 (Jerome Powell) 于 14 月 XNUMX 日宣布将联邦基金利率上调半个基点，低于过去几次会议上调的四分之三基点。 尽管如此， 上一次它在一年内将利率提高了这么多 是在 1980 年代。
为了遏制肆虐的通货膨胀，美联储在 2022 年 XNUMX 月将利率提高了 XNUMX 个基点，然后在 XNUMX 月将利率提高了 XNUMX 个基点。 它在六月进一步提高了他们的水平，通过 四分之三百分点 ——这是当时美联储自 1994 年以来最大规模的加息——并在 XNUMX 月、XNUMX 月和 XNUMX 月继续这样做。
加息旨在为从 2020 年冠状病毒衰退中反弹后火热的经济降温。这种剧烈的复苏包括以创纪录的高房价和微观库存水平为特征的炙手可热的房地产市场。
然而，自夏末以来 房地产市场出现降温迹象，随着全国升值放缓，许多市场的价格甚至下跌。 房价不仅受利率驱动，还受多种复杂因素的影响——因此很难准确预测美联储的举措将如何影响房地产市场。
“房地产衰退就在这里，”抵押贷款律师事务所 Polunsky Beitel Green 的负责人马蒂格林说。 “现在最大的问题是它以多快的速度传播到其他经济领域。”
较高的利率对购房者和卖家来说都具有挑战性，他们必须应对更高的月供，而卖家的房屋需求和/或报价较低。
Bankrate 首席金融分析师、CFA 格雷格麦克布赖德表示：“利率急剧上升的累积效应已经冷却了房地产市场并导致经济开始放缓，但对降低通胀没有太大作用。”
美联储如何影响抵押贷款利率
美联储 不设定抵押贷款利率，中央银行的决定不会像其他产品那样直接移动抵押贷款，例如 储蓄账户和 CD 利率. 相反，抵押贷款利率往往与 10 年期国债收益率同步变动。
尽管如此，美联储的行为为 抵押利率. 抵押贷款人和投资者密切关注中央银行，抵押市场试图解读美联储的行动会影响你为住房贷款支付的金额。
2022 月加息是 XNUMX 年的第七次加息， 抵押贷款利率大幅波动的一年 从 3.4 月份的 7.12% 一路下降到 XNUMX 月份的 XNUMX%，然后再次缓慢回落。 “这种增加降低了购买能力，使低收入和 首次购房者 购买房屋，”德克萨斯 A&M 大学德克萨斯房地产研究中心的助理研究经济学家克莱尔·洛西 (Clare Losey) 说。
抵押贷款利率对住房需求有多大影响？
毫无疑问，创纪录的低抵押贷款利率帮助推动了 2020 年和 2021 年的房地产繁荣。有人认为这是推动住宅房地产市场超速发展的最重要因素。
现在利率飙升至 XNUMX 年来的最高水平，这将如何影响房屋销售和价格？ “抵押贷款利率 [have] 导致再融资活动实际上停止，购房活动明显放缓，”抵押银行家协会首席经济学家 Mike Fratantoni 说。 不仅销售放缓，而且 经济学家预计价格会下跌 从几个百分点到超过 20% 不等。
然而，住房经济学家表示，从长远来看，房价和房屋销售往往对抵押贷款利率上升具有弹性。 这是因为促使购房的个人生活事件——孩子的出生、结婚、工作变动——并不总是与抵押贷款利率周期一致。
历史证明了这一点。 在 1980 世纪 18 年代，抵押贷款利率飙升至 1990%，但美国人仍然买房。 在 8 年代，9% 到 XNUMX% 的比率很普遍，美国人继续抢购房屋。 在此期间 房地产泡沫 从 2004 年到 2007 年，抵押贷款利率比现在高，而且价格飙升。
因此，当前的放缓可能更多是市场过热的结果 恢复正常 而不是一个信号 初期崩溃. Fratantoni 说：“过去几年，抵押贷款利率上升和房价急剧上涨，这两者相结合，大大降低了人们的负担能力。” “一旦通胀开始放缓并且本次加息周期的峰值利率出现，抵押贷款利率的波动应该会消退。”
不过，就目前而言，房地产市场对买家来说仍然很困难。“房地产行业对美联储利率政策变化最敏感，受到的影响也最直接，”NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 说。 “房屋销售疲软反映了今年不断上升的抵押贷款利率。”
云说平均 每月按揭付款 在过去的一年里上涨了 28%，一定会在房地产经济中产生一定的震荡。 他说：“我预计，随着需求降温以及更多房屋建设导致供应有所改善，价格上涨的步伐将会放缓。”
事实上，全国房地产经纪人协会 (NAR) 表示，随着需求下降，住房紧缩已经有所缓解。 待售房屋库存上升至 3.3 月 XNUMX 个月的供应量，与 1.6 月份创纪录的 XNUMX 个月供应量相比。
借款人的下一步
以下是应对利率上升环境的一些提示：
货比三家抵押贷款. 精明的购物 可以帮助您找到高于平均水平的利率。 随着再融资热潮放缓，贷方渴望您的业务。 “进行在线搜索可以找到提供更低利率和更具竞争力费用的贷方，从而节省数千美元，”麦克布赖德说。
谨慎使用 ARM。 可调整利率抵押贷款 越来越有吸引力，但麦克布赖德说借款人应该避开。 “不要陷入使用可调整利率抵押贷款作为负担能力拐杖的陷阱，”麦克布赖德说。 “前期储蓄很少，前五年平均只有半个百分点，但未来几年利率上升的风险很大。 新的可调抵押贷款产品的结构是每六个月更换一次，而不是以前的常态每 12 个月更换一次。”
考虑一个 HELOC。 而 按揭再融资 正在减弱，许多房主正在转向房屋净值信贷额度 (HELOC) 利用房屋净值.
这个故事最初是在 Fortune.com
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来源：https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html