2023 年住房的前景：单户住宅放缓和停止

早在 2020 年 2020 月，我沉迷于一个不仅仅是关于 XNUMX 年的预测， 但在整个十年里. 不知何故，我错过了几周后发生的全球大流行和停工。 因此，在《华尔街日报》一篇回顾 2022 年第三季度数据的文章的帮助下，我再次开始思考未来一年，这让我有些惶恐。简而言之，房地产市场已经开始放缓，并将逐渐放缓2023 年上半年停止。接下来将取决于现金购买者如何使用他们的钱，以及政府是做出明智的决定还是让事情变得更糟。

华尔街日报 (the Journal) 的故事 有一个关于房地产市场中大型投资者行为的标题，但它最终涵盖了与形成住房经济图景相关的关键数据点，尤其是单户家庭所有权和租金。 所有权已经成为一些倡导者和 特别是辛辛那提港 其中有 发起了一场运动 反对所谓的“机构投资者”或“公司投资者”。

我已经指出，这是一种奇怪的努力，试图通过向投资者出售债券的资金购买住房来阻止对出租房屋的投资。 《华尔街日报》的报道指出，“第三季度投资者的房屋购买量下降了 30%，这表明 借款利率 将传统买家推向观望的高房价也导致这些公司撤退。” 也许这也会冷却围绕该问题的监管热情。

但数据表明，总体而言，“随着抵押贷款利率的快速上升，整体房屋销售出现下滑。” 投资者收购独栋住宅的目的往往是为了对其进行改造，然后将其变成出租房屋。 《华尔街日报》的故事发现， 租金增长也开始放缓。 住房数据公司 CoreLogic 的数据显示，10.1 月份单户住宅租金同比上涨 13.9%，低于 XNUMX 月份的 XNUMX%中华网
” 这仍然“比公寓市场更强劲”。 这个故事假设单户住宅的租赁市场一直保持稳定，因为这种类型的租房者有更多的钱。 不一定是这样。 通常，较小的投资者以与较大的投资者相同的方式购房，而且这些投资者通常以较少的钱为较大的家庭服务。

但这些住房提供者也是事实 “面临随着房价大幅上涨而增加的财产税评估的不利因素。” 去年的购买狂潮推高了资产价值，不仅对业主施加了更高评估的压力，而且还向业主自住者（想买而不是租房的人）施加压力。

所有这一切都发生在辛辛那提，“大型出租房东正受到联邦和地方政府更严格的审查。= 我已经在其他地方解决了所有权问题，但在这里，所有这些背景都有助于构成我对今年未来的猜测的基础。 由于买家发现他们因高利率而无力购买，而卖家找不到能够支付足够费用的买家，将会有许多业主陷入困境，尤其是在经济衰退开始、人们开始失业的情况下。

与 2008 年和 2009 年一样，有现金的人将发现自己能够通过购买大量土地和住房，甚至是目前正在建设或融资中的项目来缓解这一问题。 《华尔街日报》的报道为大型投资者证实了这一点，它表明“准备好大笔资金来抢购房屋。 摩根大通的资产管理业务本月表示，它已与租赁房东 Haven Realty Capital 成立合资企业，以购买和开发价值 1 亿美元的房屋。 这将使“传统买家难以利用”。 你可以再说一遍！

随着廉价资金枯竭，人们失业，许多人——包括开发商和建筑商——将迫切希望摆脱困境。 我在别处指出，房地产市场将无法在 2023 年生产出多少房屋； 在《华尔街日报》报道中描述的环境中开展任何项目风险太大。 随着生产逐渐停顿，以及那些有现金购买土地、住房和项目的人，尤其是城市，当需求在今年晚些时候或 2024 年恢复时，价格将大幅上涨。

地方政府可能会做两件事。 首先，就像在辛辛那提一样，他们会试图惩罚投资者或其他用现金购买房产的人。 这无济于事，只会让未来变得更加黑暗。 赶走投资者只会意味着过度扩张的企业和所有者丧失抵押品赎回权和破产，进一步损害供应。 银行也不会很幸运地搬家。 一些城市会做的第二件事就是什么都不做。 虽然这不会使未来的情况变得更糟，但它只会为以后因供应紧张导致价格上涨的恐慌铺平道路。

城市现在可以而且应该做的是暂停所有与健康和安全无关的监管，以戏剧性的方式加快许可，并使用它所拥有的一切资源来完成不良项目。 地方政府也可以低价购买土地，然后再转向，将土地转交给 市场回归时的社区土地信托.

有一些洞察力并允许自己灵活性的城市将赢得未来的复苏，使他们能够将负担能力作为吸引新工作的关键。 那些什么都不做或坚持攻击投资者或实施更多规则的人，可以预见的是，将发现自己陷入房地产市场的通货膨胀。 这不会伤害会赚钱的投资者，但会伤害那些努力维持生计的人，他们会看到自己的财富落后于其他人的崛起。