抵押贷款利率和房价现在发生了什么？

关键精华

• 高盛表示，尽管自疫情爆发前以来房价已经上涨了 43%，但明年房价最有可能保持不变。
• 美联储加息导致借贷成本更高，预计未来 12 个月利率只会更高。
• 如果您必须在明年购买房屋，那么现在的利率可能会低于未来几个月的利率。

近两年来，房地产市场需求旺盛，供应有限，导致房价短期内大幅上涨。

与此同时，包括美国在内的世界各地的通货膨胀不断加剧。为了控制通货膨胀，美联储于 2022 年 XNUMX 月开始加息，使得借贷成本在基准价格上涨的基础上变得更加昂贵。

今天的风景与两年前有何不同？

2020 年，美国房屋的平均标价为 374,500 美元，30 年期抵押贷款的平均利率为 3.11%。

如今，平均利率为 7.06%，平均房价高达 525,000 美元。

这意味着，如果您两年前以 30 年期抵押贷款和 20% 的首付购买了一套房屋，那么在整个贷款过程中，平均购买的本金和利息将花费 536,551 美元。

当前市场上的平均购房成本为 1.11 年期抵押贷款本金和利息 30 万美元，首付为 20%。 当您还清抵押贷款时，两者之间的差异超过五十万美元。

今天的利率较高，因为美联储正试图 抑制通货膨胀。 由于一些原因，价格较高。 首先，美国在大流行之前就处于住房短缺状态。 当事情变得更糟时，这使我们处于本来就很糟糕的境地。

疫情期间，许多白领决定搬迁，享受远程工作的新自由。 许多人搬到了更便宜的地方。 这也增加了需求并通过竞购战推高了价格。

房价在下降吗？

现在判断房价是否处于下降趋势还为时过早。 虽然随着夏季的临近，房价往往会出现季节性下降，但今年的数字高于平均水平。 通常我们会看到从 2 月到 6 月下降 XNUMX%，但今年下降了 XNUMX%。 对于潜在买家来说似乎很有希望。

尽管如此，结合上下文来看待这些数字仍然很重要。 2022 年 7.7 月的房价比 2021 年同期上涨了 XNUMX%。从长远来看，房价仍可能上涨。 我们必须等待秋季和冬季的数据才能得到更明确的答案。

价格之所以居高不下，是因为 库存短缺。 虽然 12.2 月份新建建筑数量确实增长了 XNUMX%，但我们可以将其部分归因于供应链问题。 许多建筑商无法获得他们的项目所需的物资，而其中许多物资最终在夏末一次大爆发中到达了他们的手中。

仅仅因为我们上个月看到新建筑的增加，并不意味着他们会增加美国家庭的库存。 库存增加的大部分将出现在商业市场，潜在的房东希望向租户出租新单位。

由于过去两年房价飙升，许多美国人被挤出市场。 这意味着租赁市场的需求比平时更多，因此开发商一直将精力集中在租赁市场上。 如果我们只关注拥有 28.6 个或更多单元的多户住宅项目，新建住宅数量猛增，增长了 XNUMX%。

这种暂时的上升不应被解释为放松的另一个原因是，未来住宅建筑项目的许可在夏末下降了 10%。 展望未来，我们预计经济适用房市场的库存将更加紧张，即使价格较高的房屋一次在市场上滞留数月。

由于高价位的需求减少，渴望挂牌的潜在卖家也减少了。 去年的机会已经减少，房屋在市场上停留的时间更长。 从 250,000 年到 500,000 年，挂牌价格在 14 万至 2021 万美元之间的房屋销量下降了 2022%，部分原因是随着房价上涨，该价格范围内的库存减少。

但较昂贵房屋的销量也有所下降。 标价在 750,000 万至 1 万美元之间的商品下跌了 3%。

不过，价格上涨和库存减少并不是人们在 2022 年购房放缓的唯一原因。 还有联邦加息的问题。

抵押贷款利率还会进一步上涨吗？

从2022年XNUMX月开始，美联储开始加息。 这使得借贷——包括通过抵押贷款借贷——变得更加昂贵。

21年2022月0.75日星期三，美联储宣布再次加息3个百分点。 这使得目前的联邦基金利率为3.25%至1.25%，并且预计只会上涨。 到年底，我们可能会看到另外两轮加息，总计额外加息 XNUMX 个百分点。

美联储目前暗示 4.6 年利率可能升至 2023%。

截至 2022 年 30 月初的估计，7.06 年期抵押贷款的平均利率为 XNUMX%。 虽然预期利率会进一步上涨是合理的，但具体上涨多少还有待观察。

借贷利率上升不仅会阻碍买家，还会阻碍卖家一开始就挂牌出售自己的房产，从而进一步加剧供应方短缺的情况。 这些卖家中的许多人在出售旧房时可能会申请新的抵押贷款。

大多数美国人的抵押贷款利率低于 6%，因此列出他们的房产可能意味着增加他们购买新房产的融资成本。

我应该现在购买还是等待更长的时间？

可以想象，早买比晚买更能节省利率。 但很难看出买家，尤其是首次购房者如何在这个市场上获胜。

虽然我们看到短期定价下降和长期定价上涨，但高盛实际上预测到 2023 年定价将保持不变，平均上涨或下降 0%。 虽然区域性下降可能会发生，但全国平均水平预计将保持在目前的水平。

价格上涨还是下跌取决于您当地的市场，变化很大。

全国范围内的定价可能不会上涨，但 2023 年利率极有可能上涨 — — 直到美联储加息 4.6%。 此后，利率可能会在一段时间内保持高位或回落，具体取决于通胀的情况。 预测届时的供需情况几乎是不可能的。

如果您不需要立即采取行动，您可能会决定等到 2024 年或美联储再次开始降息时。 到目前为止，定价方程存在更多的风险和不确定性。

底线

房屋标价仍然很高。 抵押贷款的利率非常昂贵——我们上次看到如此高的利率是在 2000 年代初期。 但在未来 12 个月内，借贷极有可能变得更加昂贵，这使得那些可能需要在明年内购房的人做出决定更加困难。

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