哪里会降价？ 为什么？

关键精华

• 摩根士丹利预测，从 10 年 2022 月到 2024 年，房价将下跌 45%。与此同时，美国房地产市场在 2019 年 2022 月至 XNUMX 年 XNUMX 月期间价格上涨了 XNUMX%。
• 一些市场已经显示出价格大幅下降，位居榜首的是旧金山、西雅图和圣地亚哥等大都市。
• 虽然房价可能会下跌，但美国持续短缺造成的住房需求可能会支撑房主的任何灾难性损失。 我们不太可能考虑 2008 年的情况。

摩根士丹利的专家预测，从 2022 年 2024 月到 10 年底，全国平均房价将下降 XNUMX% 左右。 乍一看，这些数字可能令人担忧，但重要的是要考虑上下文。

首先，这种程度的市场降温并不一定意味着“崩盘”。 通常，当我们看到房地产市场崩盘时，我们预计价格会下降至少 20%。 这与专家目前的预测相去甚远——除非我们陷入深度、黑暗的衰退，引发高失业率。 即便如此，它也可能不会像 2008 年那样糟糕。

有几个因素可以缓冲市场的自由落体。 在我们回顾受灾最严重的城市之前，让我们把它们考虑在内。

市场连续两年处于不可持续的反弹中

自大流行开始以来，房屋价值飙升。 从 2019 年 2022 月到 45 年 38 月，价格上涨了 2020%。 即使考虑到最近的价格下跌，自 XNUMX 年 XNUMX 月以来，房价仍上涨了 XNUMX%。这种增长水平是前所未有的，也是不可持续的。 在某些时候，它不得不放慢速度。

它不可持续的事实是它正在放缓的原因之一。 房地产市场的增长速度大大超过了工资增长，所以即使我们正处于住房短缺之中， 买得起的人越来越少.

美国的住房短缺并没有好转

其背景是美国现在并且一直处于住房短缺之中——甚至在大流行之前。 为了解决这个问题，房地美 (Freddie Mac) 和 Up for Growth 的专家估计，就在 2021 年，美国还需要 3.8 万套新房。 如果你问全国房地产经纪人协会，这个数字可能接近 7 万套新房。

然而，新建筑正在放缓。 8.8 年 2021 月至 2022 年 10.1 月期间，房屋开工率同比下降 XNUMX%，同期新建建筑许可证申请下降 XNUMX%。

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这意味着明年房价的任何下跌都可能有底线。 虽然由于价格高，想要购买的人较少，但供应短缺有望避免供应大大超过需求。

这个等式的结果对租房者来说并不好——四分之一的人已经将超过 50% 的收入支付给了他们目前的房东。 房价可能不会降到这些人买得起的地步。

但对于房主来说，它可能会提供一些小的保证，即他们不会面临失去房屋的高风险。 即使在过去几个月中，随着大多数市场的房价开始降温，止赎率仍未达到大流行前的水平。 在 2008 年导致如此多的人抵押贷款倒挂的市场环境如今已不复存在。

哪里的房价跌得最快？

这并不意味着房价根本不会下跌。 事实上，根据标准普尔 Case-Shiller 指数，房屋价值在 2.6 年 2022 月至 7.81 月期间下跌了 XNUMX%。它们仍同比上涨 XNUMX%，但 短期剪辑减少 已经显着。

标准普尔认为的大多数都市区在 2022 年的三个月时间段内都出现了下降，但这些城市的降幅最大：

• 旧金山：– 10.36%
• 西雅图：– 9.55%
• 圣地亚哥：– 7.24%
• 洛杉矶：– 5.61%
• 丹佛：– 5.60%
• 达拉斯：– 4.34%
• 波特兰：– 4.25%
• 拉斯维加斯：– 3.69%

在三个月内价格仍在上涨的两个大都市中，从 2022 年 XNUMX 月到 XNUMX 月，它们的价格都出现了下降。

为什么这些城市的房价下降得更快？

最好的案例研究可能是价格跌幅最大的市场：旧金山。

旧金山市场面临着与该国其他地区相同的问题：难以负担的房价和高（尽管 XNUMX 月的高位略有下降) 利率。 最大的不同是旧金山进一步下跌。

长期以来，旧金山一直是美国最昂贵的房地产市场之一。 该国一些最高的价格跌幅最大。

自大流行开始以来，旧金山尤其经历了大规模人口外流，仅在 6.7 年 2020 月至 2021 年 2020 月期间，该县就失去了约 XNUMX% 的人口。 对此的一种解释是，随着更多职位从 XNUMX 年 XNUMX 月开始变得偏远，主要集中在该地区的科技工作者获得了一些在家工作的机会。

当您可以在其他任何地方生活和工作时，为什么还要在全国最昂贵的房地产市场之一买房呢？

虽然随着一些公司取消灵活的工作机会，一些工人正在返回湾区，但大规模远程工作迁移的影响仍然在该市的房地产市场上留下了有意义的印记。

名单上的其他城市，从西雅图到哥伦比亚特区，都经历了类似的现象，尽管每个市场的情况都有些独特。

例如，纽约的房价下降了，但幅度没有旧金山那么大。 总部设在纽约的公司实施了更多强制性的重返办公室政策，这迫使更多人回到这座城市。 与旧金山相比，这可能是其价格下跌幅度较小的部分原因。

底线

到 2024 年，房地产市场可能会贬值，但这更像是市场调整而非市场崩盘。 由于美国住房短缺，需求可能会阻止房价跌至被遗忘的地步。

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