哪种 REIT 更值得购买？

投资者时常会遇到两只股票，它们既表现出色又支付可观的股息。 然后最困难的部分是弄清楚哪一个是更好的选择。

房地产投资信托尤其如此（房地产投资信托基金) 在同一界别分组内。 两只房地产投资信托基金可能有很多相似之处，确实需要尽职调查才能决定哪只股票更好。

看看两个零售房地产投资信托基金，它们都有出色的业绩记录。 但在一场极其激烈的竞争中，一个人的表现略好一些。

国家零售地产公司 （纽约证券交易所代码： NNN) 是一家净租赁房地产投资信托基金，在美国拥有多元化的独立零售店集团 National Retail Properties 拥有非常稳定的租户基础，其中包括 7-XNUMX、Sunoco、Best Buy、Camping World、BJ's Wholesale Club 和 Chuck E、奶酪。

房地产收入公司 （纽约证券交易所代码： O)，自称为每月股息公司，也根据长期净租赁合同拥有和经营零售物业。 它的租户是大型知名公司，如 Walgreens、7-XNUMX、CVS、Lowe's、Dollar General、FedEx 和沃尔玛。

规模和多样性:

National Retail Properties 的总投资组合包括 3,349 个州的 48 处房产。 其物业的出租率为99.4%，平均租期为10.4年。

Realty Income 在 11,700 个州、波多黎各、英国和西班牙拥有超过 50 处商业地产。 其最近的租户入住率为98.9%。

优势在于 Realty Income，它在更多州拥有更大的投资组合，并且拥有多样化的国际资产。

随着时间的推移表现

从 1995 年以来的长期业绩来看，National Retail Properties 的总回报率（包括非再投资股息）为 612.12% 或每年 7.43%，而 Realty Income 的总回报率为 1,271.56% 或每年 9.82%。 在过去五年中，Realty Income 的总回报率也有 7.07% 至 5.46% 的优势。

但在过去 52 周内，National Retail Properties 的总回报率为 5.85%，而 Realty Income 的总回报率为 0.61%。 一到四个月的较短时间框架也略有利于 National Retail Properties。 这一类别是平局，房地产收入在较长时期内表现出色，而全国零售物业最近表现出色。

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股息收益率

National Retail Properties 支付 2.20 美元的年度股息，目前的收益率为 4.77%。 Realty Income 支付 2.982 美元的年度股息，当前收益率为 4.62%。 优势属于国家零售物业，尽管收益率接近。

股息增长和稳定性

National Retail Properties 已连续 33 年提高股息。 在过去五年中，National Retail Properties 的季度股息从 0.475 美元增加到 0.55 美元，年度股息从 1.90 美元增加到 2.20 美元。 这增加了 15.7%。

在同一时间段内，Realty Income 已将每月支付的股息从 0.2063 美元增加到 0.2482 美元，年度股息从 2.475 美元增加到 2.982 美元，增幅为 20.4%。 在过去五年中，两家公司都没有暂停或削减股息。

Realty Income 是 S&P 65 Dividend Aristocrats 仅有的 500 家公司之一，因为自 630 年首次公开募股 (IPO) 以来，它已宣布连续 118 个月派发股息，并将股息增加 1994 倍。此外，它按月支付股息，即对收入投资者有利。 增长差异显着。 房地产收入的明显优势。

FFO 的股息覆盖率

National Retail Properties 的远期运营资金 (FFO) 为 3.12 美元，年度股息为 2.20 美元，派息率为 70.5%。 Realty Income 的远期 FFO 为 4.01 美元，每年支付 2.982 美元的股息，派息率为 74%。 较低的支付率使 National Retail Properties 略有优势。

FFO 倍数（价格/FFO）

National Retail Properties 的 FFO 倍数 (P/FFO) 为 14.77，而 Realty Income 的 FFO 倍数 (P/FFO) 为 16.13。 较低的倍数使 National Retail Properties 在这一类别中具有优势。

资产负债率

National Retail Properties 的总债务为 5.55 亿美元，其债务权益比率为 73.93。 Realty Income 的总债务为 16.89 亿美元，但其债务权益比率为 62.88。 拥有更多的房产使 Realty Income 的债务更高，但显着降低的债务比率意味着 Realty Income 赢得了这一类别。

最近的经营业绩

两家公司都在第三季度取得了稳健的经营业绩。

National Retail Properties 第三季度的 FFO 为每股 0.79 美元，较 11.2 年第三季度的每股 0.71 美元增长 2021%。收入为 193.47 亿美元，较 7.2 年第三季度的 180.36 亿美元增长 2021%。

Realty Income 第三季度的 FFO 为 0.98 美元，比 15.2 年第三季度的 0.85 美元增长 2021%。收入为 837.3 亿美元，比 73.1 年第三季度的 462.33 亿美元增长 2021%。更好的同比结果表明房地产收入的明显优势。

总结

National Retail Properties 在股息收益率、FFO 的股息覆盖率和 FFO 倍数方面具有优势。

房地产收入在规模和多样性、股息增长和稳定性、债务比率和最近的经营业绩方面具有优势。 随着时间的推移，表现基本上是平局，National Retail Properties 在较短的时间范围内表现更好，而 Realty Income 在长期内表现出色。

National Retail Properties 在三个类别中占据优势，而 Realty Income 在四个类别中占据优势，两者并列。

这两个零售 REITs 都是高质量的，竞争相当激烈，但整体略好一些的股票是 Realty Income。

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