房地产何去何从

毫无疑问，只要美联储 (Fed) 继续致力于其抗通胀紧缩政策，住房——销售，以及建筑和定价——将继续受到抵押贷款利率上升的影响。 但这还不是全部。 随着人们越来越多地将房地产视为保护他们的财富免受通货膨胀对股票、债券和其他金融工具的不良影响的一种方式，逆流将进入住房等式。

到目前为止，大部分压力都偏向了房地产分类账的负面影响。 自美联储去年 30 月开始加息以来，2.8 年期固定利率抵押贷款的平均利率已经从 6.0% 上升到 39% 以上，尽管不均衡。 由于这一举措使支持抵押贷款的成本增加了一倍多，因此购买受到影响也就不足为奇了。 商务部追踪的新房销售量从去年 19 月至 2.2 月的高点下降了 420,000%，这是可获得数据的最新时期。 建设也随之而来。 全国新屋开工率已从去年 410,600 月的高点下滑 XNUMX%。 房价也已经走软。 根据美国全国房地产经纪人协会 (NAR) 的数据，在美国售出的现有房屋的中位价从 XNUMX 月的 XNUMX 美元下降到今年 XNUMX 月的 XNUMX 美元，这是该协会提供的最新数据。

美联储承诺在未来几个月内增加这种不利压力。 可以理解的是，主席杰罗姆·鲍威尔拒绝透露他打算加息的幅度和速度，但他承诺在控制通胀所需的时间内继续采取这些措施。 除非这个国家非常幸运，通货膨胀会自行缓解，否则他将不得不做的比他已经做的更多。 考虑到通货膨胀率在 7-8% 和 1 年期利率在 3-4% 的情况下，借款人用实际购买力损失的美元偿还贷款，比他们给贷方的利息要多得多。 这对于阻止导致通胀的信贷需求流动几乎没有多大作用。

但即使美联储可能采取的行动提高了抵押贷款成本并因此加剧了对房地产的不利影响，用房地产对冲通胀的愿望将越来越多地发挥作用。 尽管成本上升，人们仍会尽其所能购买，因为无论是完全拥有还是由固定利率抵押贷款支持的房屋所有权将稳定家庭预算的一个重要部分，这在通货膨胀正在提高一切的环境中是一个巨大的诱惑其他生活费用。 更重要的是，房地产可能至少会随着总体通货膨胀率上升，使其成为比债券更具吸引力的财富储存手段，债券的价格会随着每次加息而下跌，而股票将遭受利率上升带来的不利估值计算以及普遍价格压力带来的不可避免的不确定性。

在 1970 年代和 1980 年代的最后一次大通货膨胀期间，这些力量肯定占了上风。 从 1970 年到 1990 年，这个国家的消费价格指数平均每年上涨 6.2%。 固定抵押贷款利率从 7.3 年的约 1970% 上升到 13 年的 1985% 以上，将支持抵押贷款的成本提高了近 80%。 对于那些完全拥有自己的房子或抵押贷款利率被锁定的人来说，这没有任何意义，但对潜在买家来说却很重要。 然而，尽管抵押贷款利率上升对购买造成了相当大的不利影响，但在此期间，美国出售的房屋中位价从 23,900 美元上升到 125,000 美元，每年增长 8.6%，投资回报率每年上升 2.4 个百分点。年超过通货膨胀，并且比投资者可用的大多数其他工具更好。

当然，这段时间不断上涨的抵押贷款成本限制了寻求房地产通胀对冲的买家，他们将在目前的环境下这样做。 但历史表明，买家可能会降低价格分布，而不是简单地将人们赶走。 融资成本上升所带来的预算限制将迫使人们不要走开，而是在或许不那么奢华的地方安顿住更少的房子。 这种影响在商务部的数据中已经很明显了。 去年 360,000 月，当抵押贷款利率仍然很低且通胀担忧刚刚萌芽时，价格分布的高端发生了不成比例的销售数量。 尽管 NAR 追踪的房价中位数约为 500,000 美元，但全国有三分之一的房屋购买价格超过 29 美元。 只有 83% 的全国采购价格接近中位数。 随着抵押贷款利率的上升，价格分布出现了下降。 截至 XNUMX 月，约 XNUMX% 的购买发生在价格接近中位数附近。

这种初期模式可能会在今年晚些时候和 2023 年变得更加极端。如果通胀持续存在，这种情况可能会持续更长时间。 毫无疑问，最高价格的销售将持续下去。 对于那些在该范围内购买的人来说，可负担性的意义较小，而这些人强烈需要保护财富免受金融市场的损失和其他通货膨胀的破坏。 其他曾经因为低抵押贷款利率而可以达到的人将在更接近中位价的情况下交易，而那些总是不得不在价格分布的较低端购买的人将被迫退出市场。 负面压力将限制销售和建设，并阻碍价格上涨，但不会像只看融资成本那样简单化。