为什么房价可以居高不下，让美联储对抗通胀的斗争复杂化

由于央行的宽松货币立场被认为帮助房价每年上涨约 20%，因此人们对房价可能出现的大幅回调感到担忧是有道理的，这种回调可能会波及整个经济。

根据城市研究所的数据，近年来借款人已经拿出了价值数万亿美元的低成本、30 年期固定利率抵押贷款债务，在 10 万亿美元的抵押贷款市场中，只有约 12.8% 的利率是可调整的。

这对现有房主来说是件好事，因为它减弱了利率冲击，这种冲击在 2007 年至 2009 年引发了一波次级抵押贷款违约潮，导致房价暴跌，并暴露了金融市场的不计后果的杠杆作用，从而引发了全球危机。

“这是一种不同的借款人，”Brandywine Global Investment Management 的投资组合经理 Tracy Chen 表示，并补充说，鉴于过去十年更高的承销标准，加上最近的丰厚回报，她将继续投资美国抵押债券。 . “我对房地产将因加息而崩溃的共识观点有点不敏感。”

更重要的是，即使在这个紧缩周期中正式宣布美国经济衰退，历史数据（见图表）显示，在过去 46 年的低迷时期，房价只有一次出现负值——2008 年左右的暴跌需要数年时间才能恢复。

住房的“宿醉”

尽管美联储无法解决美国长期存在的负担能力危机，部分原因是 2008 年危机后建造的房屋太少，但其流行病政策可能使许多首次购房者的情况变得更糟。

这是因为住房短缺有利于现有的房主和房东，而不是租房者，尤其是在 杂货价格 巴克莱的经济学家表示，避难所还继续“锚定核心通胀”，他们表示，1979 月份 8.5% 的年度消费者价格指数读数显示通胀可能会走低，或者至少在“右翼”行进方向，”在周三给客户的报告中。

巴克莱团队还预计住房通胀将“在秋季开始走软”，但警告称，由于工资强劲、劳动力市场紧张以及食品和能源方面的不确定性，通胀也可能持续居高不下
CL00，
+1.16%
价格。

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Insight Investment 的投资组合经理 Scott Ruesterholz 表示，他预计住房、教育和医疗保健，或占核心消费者价格指数约 50% 的大“粘性”成分，将使 CPI 保持在 5.5% 至 6% 的范围内到年底，在电子邮件评论中。

“我们现在正在经历的是美联储的错误，”陈在电话中说。 “他们去年应该收紧，但仍然落后于曲线。”

今年除了大举加息外，美联储还继续 减少其资产负债表，在央行开始让更多在大流行期间回升的美国国债和抵押债券到期之前，它达到了近 9 万亿美元的创纪录规模，而没有对收益进行再投资。

“他们是机构 MBS 的最大持有者，”陈在谈到央行大约 2.7 万亿美元的抵押贷款支持证券持有时说。 “这是 COVID 之后大规模刺激措施的后遗症。”

检讨: 通货膨胀尚未见顶，因为租金仍在快速上涨

股票 周三大幅上涨 在 500 月通胀报告之后，标准普尔 XNUMX 指数
SPX，
+2.13% ,
道琼斯工业平均指数
道琼斯工业平均指数，
+1.63%
和纳斯达克综合指数
COMP，
+2.89%
创下自 XNUMX 月初以来的最高收盘水平。