为什么瑞典 41 亿美元的房地产债务令欧洲感到震惊

（彭博社）——即使在瑞典，也很少有人知道 Castellum AB。 然而，本月早些时候匆忙出售这家房地产公司的 40 万股股票，现在被一些人视为欧洲房地产市场即将到来的预兆。

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卖方 M2 Asset Management AB 表示，市场价格下跌影响了其“履行财务承诺的能力”。 大股东抛售股份只是瑞典房地产公司股票市值减半的动荡一年中的最新一幕。

几乎没有任何喘息的希望。 根据彭博汇编的数据，该行业明年将面临 10 亿美元的债务偿还，到 41 年底再融资需求约为 2026 亿美元。

瑞典房地产公司面临的资金紧缩源于它们在利率上升的环境中的浮动利率债券和短期到期。 尽管这使得北欧国家的房地产市场比该地区的其他国家更脆弱，但它正被密切关注，作为对欧洲其他行业的一个可能的试金石。

一些房地产公司可能别无选择，只能利用股市筹集资金。

“在信贷市场不解冻的糟糕情况下，瑞典可能会在欧洲上市房地产公司的一系列救援权利问题中排在第一位，”Green Street 董事总经理彼得帕帕达科斯 (Peter Papadakos) 表示。 “这将对欧洲的上市房地产行业产生相当大的影响。”

瑞典中央银行和金融监管局一再警告说，商业地产债务带来的风险对该国的金融稳定构成威胁。 主要的担忧是对瑞典银行的溢出效应：去年房地产贷款约占北欧国家总贷款存量的三分之二，而在许多较大的欧元区经济体中不到三分之一。

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瑞典金融服务管理局局长的高级顾问安德斯·科维斯特（Anders Kvist）表示，监管机构至少四年来一直在警告商业房地产公司的高额债务。

“房产价值下降可能会引发多米诺骨牌效应，”Kvist 说。 “如果房产价值下降，贷款的可用担保就会减少。 这可能会导致对更多抵押品的需求，进而迫使陷入困境的抛售。”

周四公布第三季度业绩的 Fastighets AB Balder、SBB 和 Castellum 等商业业主在过去十年中一直在瑞典推行增长战略，该战略依赖于从渴望收益的债券投资者那里筹集数十亿美元的廉价资金。 在极低的利率和蓬勃发展的房地产估值的推动下，这是一本在欧洲市场上被采用的剧本。

通胀飙升，以及随之而来的中央银行积极收紧货币政策，已经扭转了它们的命运。 瑞典的杠杆房地产市场是去年全球泡沫最严重的市场之一，其对房地产市场的影响是迅速而残酷的。 SBB 的股价在 81 年下跌了 2022%。债券行业的广度和深度都跌至低位。 Balder 周三对其投资级信用评级进行了审查，穆迪投资者服务公司将其降级为高收益。

斯德哥尔摩 SEB Investment Management 的债券投资组合经理 Martin Edemalm 表示，在一个宽松的资金奖励那些积极增长的市场中，这已成为“许多公司的严峻组合”。 “但现在市场已经发生了根本性的变化。”

瑞典房地产公司必须在未来五年内展期超过 40.8 亿美元的到期债券，其中四分之一将于 2023 年到期。他们如何应对这些还款被视为对更广泛的欧洲行业至关重要。

“与瑞典同行相比，欧洲房地产公司的杠杆率普遍较低，债务期限较长，”埃德马尔姆说，他的公司管理着价值约 300 亿克朗（26.5 亿美元）的债券。 “但利率上升显然对资产类别不利，因此有理由假设欧洲房地产的收益率要求将增加，从而给估值带来压力。”

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由于债券收益率——以及由此产生的借贷成本——交易处于无法承受的高水平，对于一些公司而言，大部分债务融资途径变得过于昂贵。 上个季度，房地产债券销售量缩水至 6.3 亿瑞典克朗，为 2018 年最后三个月以来的最低水平。由于高杠杆和房地产估值下降的重压，其资产负债表嘎吱作响，这种紧缩使得发行人争先恐后地获得银行贷款。

Castellum 的首席财务官 Jens Andersson 表示，除了来自北欧银行的传统抵押贷款外，该公司正在探索其他融资市场。 他引用了美国私募的例子，因为它们的持续时间长且价格具有竞争力。 但在英国最近的金边市场动荡之后，即使是该行业也有需要克服的障碍。

帮助缓解资金紧缩的另一种选择是出售资产。 SBB 在第二季度出售了总计 6.7 亿克朗的资产，最近宣布进一步销售至少 10.5 亿克朗。 XNUMX 月，标准普尔警告称，有“三分之一的机会”将房东的评级下调至非投资级。

这些出售引起了投资者进一步关注：瑞典异常高的交叉所有权水平，此前曾引发评级机构对治理风险和潜在利益冲突的警告。 M2 Asset Management 将其在 Castellum 的股份出售给了另一位房东 Akelius Residential Property AB。

Property mogul Rutger Arnhult raised eyebrows when he was appointed chief executive officer of Castellum after first being elected its chairman. Arnhult 还控制着 M2，并且是 Corem Property Group 的最大所有者，该集团去年以 1.7 亿美元的价格与他的另一家控股公司 Kloven AB 合并。 Castellum 反过来拥有挪威房东 Entra ASA 的三分之一，Balder 也是其中的股东。

在 XNUMX 月份关于该国金融体系的报告中，FSA 表示，房地产行业债务的增长意味着它仍然是“金融稳定的一个重大漏洞”。 监管机构补充说，它正在密切关注商业地产公司的债务，因为它们“经常在金融危机中发挥重要作用”。

穆迪房地产分析师玛丽亚·吉尔霍尔姆 (Maria Gillholm) 表示，瑞典房地产公司之间复杂的所有权网络“进一步限制了他们获得资本的机会，因为公司通常专注于在经济低迷时期保护自己的流动性。”

“恩特拉，Castellum 和 Balder 共同持有多数股权，就是一个很好的例子，”她说。 “在经济低迷时期，当你必须照顾好自己的流动性并可能出售资产时，让每个人都支持注资可能会更加困难。”

对于像 Edemalm 这样的基金经理来说，一线希望是，抛售非常严重，一旦您深入到该行业的不同子领域，例如办公室、工业或物流空间。

这位投资组合经理将 Balder、Castellum 和 Heimstaden Bostad AB 出售的欧元混合债券作为首选的例子。

投资组合经理表示，这些部门“对增加的利息成本不太敏感，并将受益于与 CPI 挂钩的合同”。 “但目前最重要的是稳健的资产负债表和强有力的支持所有者。”

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