房价会随着经济衰退的威胁而下跌吗？ 一份报告

有些人是投资者。 有些不是。 但是每个人都对住房感兴趣。

如果你不买，你就是租，但我们都需要一个住的地方。 这就是分析的原因 住房 非常有趣。 在过去的一年里，随着大量的不确定性涌入 经济，房地产市场感觉有点处在十字路口。

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一些分析师呼吁进行大规模修正，头条新闻报道了 10%、15%、20% 左右的跌幅。 我写 这件作品 去年 XNUMX 月，他们争辩说更戏剧性的预测离谱，未能看到世界末日情景如何实现。

但随着经济在生活成本危机中继续步履蹒跚，俄罗斯在乌克兰的战争和 收紧利率，让我们来看看更新后的风景。

为什么人们认为房价会下跌？

首先，显而易见的部分。 抵押贷款利率已经飙升，对于房价来说，这并不好。

随着世界摆脱 COVID，一个 通胀危机 出现了自 70 年代以来我们从未见过的类似事物。 为了抵消这一点，美联储开始积极加息。 这样做的目的是从经济中吸取流动性，抑制需求并最终抑制通胀。

这就是中央银行对抗通货膨胀的方式。 唯一的问题是，与此同时，提高利率会抑制投资和整个经济。 因此，虽然需要拉动需求以降低通货膨胀，但拉得太紧就会有经济衰退的风险。 这是美联储试图走的钢丝。

不幸的是，通货膨胀上升到普遍预测经济收缩到衰退点的程度。 我们已经看到 英国面临经济混乱 和 欧洲 俄罗斯在乌克兰的战争（以及随之而来的能源危机）之后的斗争。 这些因素导致人们预测经济将收缩，房价也会随之收缩。

抵押贷款利率飙升

当然，还有更直接的因素导致房价下跌的预测，那就是最重要的抵押贷款利率。

中央银行提高利率会严重影响抵押贷款的支付。 下图显示抵押贷款利率飙升的速度有多快，升至 2002 年以来的最高点，然后略有回落，但与 6.5 年初的接近 2.5% 相比仍为 2021%。如此剧烈的跃升使房主的抵押贷款付款额飙升（双关语，我保证）。

尽管美联储率先加息，但全球范围内的利率都在上调。 尽管如此，从整体上看市场还是很重要的。 如今市场上的只还息抵押贷款远不及过去几年。 不仅如此，这些上升的利率对浮动利率抵押贷款的影响最大，而这些在发达国家已经大幅下降，正如英国《金融时报》的下图所示。

这不是 2008 年

然而，尽管如此，抵押贷款利率将——并且已经——影响需求是毫无争议的。 但在我看来，任何对先前回调或危机时期的推断都是幼稚的。

有许多令人震惊的头条新闻警告大规模崩溃，毫无疑问，这在一定程度上是由大金融危机 (GFC) 造成的创伤后应激障碍 (PTSD) 助长的。 但这是一场黑天鹅事件，由房地产市场的彻底疏忽引发，引发了令人震惊的次贷危机。

今天，环境完全不同了。 很难想象次贷引发的如此规模的崩溃，因为这些薄弱环节已经被掩盖了。 不仅如此，自全球金融危机以来，银行监管收紧，资本准备金率大幅提高。 这导致了一个更加健康和资本充足的银行系统。 让我们不要忘记，雷曼兄弟和所有其他银行团伙造成的混乱极大地加剧了 2008 年前所未有的危机和随后的住房危机。

此外，我们的出发点更高。 我将重复使用上次住房分析中使用的图表，该图表描绘了本季度美国房价下跌 25% 的假设图。 当你这样说时，它听起来并不那么不祥，“住房可能跌至两年来的最低水平“， 可以？

然而，上图将是最终的熊案例。 25% 的跌幅将产生灾难性的后果，上述情况可能会随着股市和其他经济领域的大幅回落而发生。

但我用这张图来显示房价在这么短的时间内上涨了多少。 322,000 年 2020 月，房屋的中位销售价格为 455,000 美元。仅仅两年多后，它就达到了 41 美元，涨幅为 XNUMX%。 既然可以买房子，为什么还要买模因币呢？

房价仍有可能下跌

我相信数据和历史模式表明房价只是 不能 跌至这些超悲观情景预测的水平。 当然，我预计会出现一些疲软，但尤其是在大城市，住房需求如潮水般涌来，但供应不足。

再加上今天的气候更加健康——无论是在银行资本化方面，还是在家庭债务减少方面，尽管利率上升，劳动力市场仍然保持弹性——房价应该能够更好地抵御衰退。

2008 年的大金融危机导致房价下跌 15% - 一些受灾最严重的发达国家的房价下跌了 20%。 鉴于今天的系统有多么不同，我很难相信我们拥有与那个秋天相匹配的气候。

然而，不容忽视的是，有几个因素不仅表明住房市场放缓，而且还表明下跌——只是规模没有那么大。 房价收入比并不过分漂亮，而负担能力甚至低于 2008 年。

原因 悲观 很清楚。 住房已经显示出软化的迹象，但只是温和的。 但这与 2008 年的气候不同，很难想象房地产崩盘，尤其是在热门地区和大城市。

但随着通货膨胀仍然猖獗（尽管更多 乐观的数据 上个月）、欧战、高利率，利空变数依然重重。 大多数人的基线期望是 至少是温和的 经济衰退是不可避免的。 无论哪种方式，无论您采取何种方式，经济都存在大量不确定性和艰难时期。