住房危机：为什么 40 年抵押贷款可能会帮助拖欠借款人

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作者简介： 帕特里克哈克 是费城联邦储备银行的总裁兼首席执行官。

Covid-19 大流行还没有结束。 但与之相关的许多大流行援助计划已经完成，或者即将完成。 

在《关怀法案》通过后开始的抵押贷款宽容就是一个很好的例子。 在整个大流行期间，联邦和私人计划允许借款人留在家中并停止支付抵押贷款长达 18 个月，而不会对他们的信用评分产生负面影响。 

目前，暂缓贷款的数量约为 680,000 笔。 那是一大堆人，但实际上它代表着急剧下降。 总而言之，在 Covid-8.5 大流行期间的某个时候，超过 19 万借款人进入了暂缓政策，占抵押贷款市场总额的 15% 以上。

简单的算术表明，近 8 万户曾处于忍耐状态的家庭已不复存在。 针对止赎的临时保护措施也已到期。 也就是说，这不仅是对借款人的实时“压力测试”，对贷方也是如此。

那么，这么多房主及其家人的情况如何呢？ 费城联邦储备银行的研究人员 跟踪这些数据 并取得重要发现。

从积极的开始。

对于任何仔细阅读列表的人来说，第一个好消息是显而易见的

Zillow的

: 美国房地产市场异常强劲。 虽然这对那些寻求进入房地产市场的人产生了不可否认的负面影响，但它确实确保了大多数逾期借款人可以避免失去家园，并且银行不会遭受足够大的损失以显着影响其资本状况。 房主坐拥超过 10 万亿美元的可动用资产——创纪录。 其他无法恢复付款的借款人可能可以选择从其财产中提取股权。

与大萧条形成鲜明对比。 回想一下，当时几乎一半的陷入困境的借款人都处于“水下”状态，这意味着他们所欠的抵押贷款比他们的房屋价值还多。

此外，截至今天，近四分之三的已退出宽容期的人已自愿还清或正在偿还抵押贷款，其中许多人利用延期付款或贷款修改。 对于能够恢复及时还款的借款人，延期还款会产生一笔无息的第二笔贷款，因为他们错过的付款直到贷款还清才到期。 这很重要，因为在宽容期间错过的付款不会消失：借款人最终仍将不得不偿还。 将它们放在主要贷款的末尾是减轻这种负担的明智方法。 

与此同时，贷款修改就像一种免费的现金再融资。 向借款人提供更低的利率和延长的贷款期限，同时允许他们放弃立即偿还逾期拖欠的款项，从而使他们的每月抵押贷款支付减少 20% 或更多。 延期和贷款修改是提供的两种主要类型的 Covid-19 损失缓解选项。 

但许多美国借款人继续面临沉重的负担。

近 XNUMX 万抵押贷款严重拖欠，被服务机构归类为减轻损失的抵押贷款和非减损抵押贷款平均分配。 大多数仍然严重拖欠并且没有减轻损失的借款人根本没有进入宽容期，并且在大流行来袭之前处于未付款状态。

在被归类为减轻损失的借款人中，四分之三的借款人仍在进行中，尚未及时恢复按揭还款。 负担分配不均。 黑人和西班牙裔借款人的未付款比例要高得多——要么是宽容的，要么是拖欠的。

失去家园是一个严重破坏稳定的事件，可能带来终生后果。 这对贷方来说也是一个沉重的负担：止赎既昂贵又耗时。 贷方应该认真思考如何让人们留在家中并尽量减少自己的损失。

正在寻求的一种解决方案是联邦住房管理局为其修改提供 40 年的期限，就像两家政府资助的企业一样，

房利美

和

房地美（Freddie Mac）
,
现在做。 与目前提供的 30 年期限相比，这将进一步降低每月的抵押贷款还款额，从而为借款人提供更多的救济。 住房和城市发展部于 1 月 40 日在联邦公报中提出了一项拟议规则，将 FHA 保险抵押贷款的贷款修改期限延长至 60 年。 我们现在处于 XNUMX 天的评论期。

从长远来看，贷方应该想办法改善与客户的沟通。 我们的数据表明，数百万有资格获得宽限的陷入困境的借款人从未利用过他们。 一种 根据一项研究， 我在费城联邦储备银行的同事发现，在大流行期间，数以百万计的借款人——尤其是黑人或中低收入——没有申请为他们的抵押贷款再融资，而当时他们本可以享受大笔储蓄。 这是一个错失的机会。

由于美国人的公共社会安全网相当薄弱，房屋不仅是我们的避难所——它们也是我们家庭财富和退休储蓄的重要来源。 让我们尽我们所能确保人们不会失去这一最重要的资产。 

观看费城联储主席帕特里克·哈克 巴伦圆桌会议，于 10 月 11 日星期六和 30 月 9 日星期日美国东部时间上午 10 点和上午 XNUMX:XNUMX 在 Fox Business 播出。

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