房价正在下降——是的，房子仍然是一项不错的投资

在房价长期上涨之后，信号现在指向一个冷静期。 许多购房者没有对这种可能性感到兴奋，而是想知道在经济衰退期间买房是否仍然是一项明智的投资。

尽管有一些例外，但拥有房屋对于大多数人来说仍然是明智的财务举措。 如果您计划拥有该物业至少五年，则尤其如此。 以下是您仍然应该优先购买房屋的最重要原因。

拥有自己的房子是抵御通货膨胀的好方法

从历史上看，房地产的升值速度超过了通货膨胀率。 根据耶鲁大学经济学教授罗伯特席勒的说法，从 1928 年到 2021 年，这一资产类别的年化回报率为 4.2%。 将此与同期 3.08% 的年化通货膨胀率进行比较。

有些年份，包括 2022 年，通胀超过房地产升值。 但是，当您查看较长时间范围内的趋势时，您从房地产中获得的回报往往会更高。

看待这项投资的另一种方式是根据您的抵押贷款利率。 如果你买了房子，并以 30% 的价格购买了 5.25 年期的固定利率抵押贷款，那么你将在整个 30 年中支付相同的利率。 由于短期内利率预计将保持在高位，您将领先一步，因为您支付的利息低于通货膨胀率。

当通货膨胀率下降时，利率也会随之下降。 这时，您可以选择再融资到较低的利率，仍然可以省钱。

如果您选择租房，当您的租约到期时，您支付的租金可能会发生变化。 对于大多数租房者来说，租约只涵盖 12 个月的期限。 据 Redfin 称，目前租金同比增长 15%，并且几个月来一直保持在十几岁的水平。

通过租房而不是购买，您有可能每年为住房支付更多费用，而不是在您购买房屋时保持您的付款稳定。

拥有你的房子建立公平

当您每月支付抵押贷款时，要记住的一件重要事情是，您的一部分账单会支付贷款的本金。 换句话说，你正在建立公平。 当你去卖房子时，你会拿回这笔钱。

另一方面，租房并不能建立公平。 每个月当你支付房租时，除了头顶的屋顶外，你没有什么可展示的。 如果您以 200,000% 的利率购买 30 年 6 美元的抵押贷款并在 32,000 年后出售，您将获得更多 XNUMX 美元的股权。

拥有房屋有税收优惠

拥有房屋的主要好处是税收减免。 最重要的两个是抵押贷款利息扣除和资本收益豁免。 通过抵押贷款利息扣除，您可以注销您支付的与您的税级相关的利息。

例如，如果您处于 25% 的税率范围内，您就可以节省 25% 的利息。 因此，如果您当年支付了 10,000 美元的抵押贷款利息，如果逐项列出，您可以注销 2,500 美元的税款。

有了资本收益豁免，单身申报者可以有资格将出售主要住宅的最多 250,000 美元的收益从其应税收入中扣除。 如果您与配偶一起提交联合申报表，您最多可以排除 500,000 美元。 这是一项大规模的税收减免，也是人们通过房地产积累财富的一种方式。

如果您租房，则无需申请减税。 根本没有税收优惠。

长期升值

除了在您的房屋中建立资产外，您还可以获得价格升值。 如前所述，房地产价值的年均增长率约为 4%。 使用 72 法则，您可以预期您的房屋价值在 18 年内翻一番。 如果您支付了 50,000 美元的首付并以 200,000% 的利率获得了 30 年的 6 美元贷款，那么 18 年后，您已经积累了 77,123 美元的股本。 您购买时价值 250,000 美元的房屋的总价值已增加到 500,000 美元。 如果您要出售，您现在的投资余额为 377,123 美元（50,000 美元首付 + 77,123 美元的本金支付 + 250,000 美元升值）。

从历史上看，房价呈上涨趋势； 只有少数例外，主要是在 2008 年和 2019 年。因此，您很有可能会意识到自己家的价值增加了​​。

作为租房者，您唯一能体会到的就是每月租金的年度增长。 由于您没有建立任何资产，因此您无法享受长期的升值。

为什么这次不像上次

根据消费者事务部的数据，63% 的人希望房市崩盘，以便他们有能力买房。 不幸的是，没有迹象表明这种情况正在发生。 大多数专家都同意，不会像 2008 年那样发生崩溃。

这有几个原因。 首先，今天消费者的资产负债表比 2008 年更强劲。此外，2008 年承销的许多抵押贷款质量低下，没有多少制衡机制来防止不合格的借款人承担次级抵押贷款。 今天，这个行业已经大不相同，对谁有资格获得抵押贷款有更多的限制。

最后，只有当卖家多于买家时才会发生崩溃。 当买家很少时，卖家必须降低价格以吸引某人购买。 但如果 63% 的人都在观望，那么全面崩盘的可能性不大。 大量的人准备购买，因此要价的任何下降都会导致大量买家，这实际上会稳定价格。

买房总是很可怕吗？

买房一直是一个可怕的提议。 这是一项重大的金融投资，因为您注册了未来 30 年的每月付款。 这就是为什么您会在经济低迷时期看到房价下跌的原因。 如果一个人不确定他们明天是否有工作，他们就不太可能承诺买房。

如果你把时钟倒回到 1950 年代，发现房价要低得多，你必须记住，当时大多数情况下只有一个配偶有收入。 此外，由于贷款标准高，买房也很困难。 直到联邦住房管理局 (FHA) 和退伍军人管理局 (VA) 住房贷款计划的建立，购房变得更加容易。

尽管如此，购买房屋仍然是一项艰巨的任务。 这在 1970 年代更是如此，当时滞胀开始流行，利率飙升至近 20%。

快进到 2008 年，政府不得不再次介入，以 8,000 美元的首次购房者信用额度来吸引人们购买房屋。

无论你看什么时期，人们总是有理由对买房感到紧张（除了对承诺每月支付长达 30 年的自然恐惧之外）。

如果您已经拥有房屋怎么办？

由于房地产是一项出色的长期投资，如果您已经拥有房屋，您还能做什么？ 首先，您可以考虑购买投资物业。 您不仅可以利用长期增值，而且当您出租房产时，您的租户会支付您每月的抵押贷款，从而提高您的回报。

可以理解的是，并不是每个人都对实际拥有出租物业或随之而来的工作感兴趣。 另一种选择是通过购买与房地产市场相关的公司的股票来投资房地产。 Q.ai 提供 投资工具包 内置房地产投资信托基金和其他房地产职位。

有些人可能会考虑为他们的抵押贷款本金支付额外费用。 但是，如果您的利率低于 4%，则投资而不是偿还抵押贷款更为明智。 这是因为您可以获得更高的资金回报。

股票市场的平均年回报率为 8%。 如果您每年投资 6,000 美元，为期 10 年，您最终将获得 93,872 美元。 如果您每年为 6,000% 的抵押贷款支付额外的 4 美元，那么在 10 年内您将节省 69,655 美元的利息。 因为您的股票将比您的利息储蓄多赚 24,217 美元，所以您最好将资金投资于市场。

谁不应该买房？

在某些情况下，租比买更有意义。 这些都回到了时机。 如果你刚刚开始你的职业生涯并且不确定你想住在哪里，那么承诺一个家是没有意义的。

此外，如果您刚刚在一个新城市找到了一份工作，那么在您确定随着时间的推移想要住在哪里时，短期租房在经济上会更明智。 归根结底，如果您在出售前至少五年内没有看到自己拥有房屋，那么您最好租房而不是购买。 这是由于短期内房价不升值的风险以及您在购买房屋时支付的所有过户费用。 您的股权、升值和税收减免需要时间让您克服最初的交易成本障碍，从而实现购买的好处。

结论

总体而言，住房仍然是一项不错的投资——即使住房销售放缓。 虽然短期内有价格趋于平缓或下跌的风险，但不要指望像 2008 年那样出现严重下跌。如果投资股票市场是任何指导，你知道市场上的时间比时机重要得多市场。 换句话说，即使在经济低迷时期，投资房地产市场也比试图挑选最佳买卖时机要好。

没有人知道何时会触底或价格何时会再次开始上涨。 如果你不想错过这个动作，你最好进入而不是等待。