房地产市场还有两只“鞋要掉”，直到……

商业房地产市场在未来几个月可能如何发展的当前现实和可能的后果

我最近了解到“等待另一只鞋掉下来”这句话的由来。 在 XNUMX 世纪后期，纽约市公寓的居民可以听到住在他们楼上的邻居的噪音。 一种常见的声音是脱鞋； 一旦您听到一只鞋子撞击地板的沉闷砰砰声，您很快就会听到另一只鞋子掉落的声音。

美国住宅和商业地产市场的第一只鞋是2022年全年：持续加息、销量大幅下降、房地产价格遇冷。 该国前六大新房建筑商中的三家最近报告称，2022 年秋季的净新订单下降了 15%（LennarLEN
), 38% (DR Horton), 和 80% (KB HomeKBH
). 2022 年 XNUMX 月，美国商务部报告新建单户住宅销量下降 27% 从2021年XNUMX月开始。

对于商业房地产公司，尤其是写字楼市场，情况依然严峻。 根据最近的研究，高达 71% 的办公空间可以支持“当前使用量的四倍”。 像这样的统计数据使有关办公室空缺的国家统计数据受到严重质疑。

说实话; 2022 年并不美好。 然而，专家们仍然不确定 2023 年会如何发展。 在我们可以称住房和商业房地产领域众所周知的“一切顺利”之前，还需要再掉多少只鞋？ 答案是两个，可能还有第三个（对于所有那些黑桃玩家来说）：

1. 审计
2. 市政税
3. （可能）强制出售

掉下的第一只鞋：审计

大多数房地产私募股权公司的年终时间为 2021 月，必须在 2022 月底或 XNUMX 月底之前向其银行和投资者提供经审计的财务报表。 因为 XNUMX 年 XNUMX 月实际上是历史上最低的利率环境，而租金上涨非常快（即通货膨胀），房地产的价值几乎没有重力。 快进到 XNUMX 年底，情况大不相同，但面对急剧上升的利率，许多房地产投资者并未主动重新评估其持有的房地产价值。

为什么某些房地产投资者没有重新评估他们的价值？ 一方面，与 2022 年相比，2021 年的租金和利润可能仍在上涨。从表面上看，房地产所有者喜欢相信，如果他们产生更多的盈利能力，他们就会创造更多的价值，这是事实。 但在房地产中，估值要求您将利润乘以估值因子以获得最终答案（只是为了让事情变得更混乱）。 您将利润除以一个百分比（称为资本化率）以获得您的财产的当前价值。 资本化率往往跟随利率。 随着利率上升，上限利率上升。 当上限利率上升时，房地产的价值就会下降。

因此，在其他条件相同的情况下，如果房地产所有者在 2022 年的房地产收益高于 2021 年，他们的房地产估值仍可能低于一年前，因为利率上升了近 5 个百分点。

审计季是关键时刻。 由于交易明显减少——这意味着对商业地产进行估值的评估师的补偿减少——房地产投资者将不得不自利率飙升以来首次捍卫自己的价值。 所有这些“重估”正在发生，并将持续未来 60 到 90 天。 该值高于去年的可能性较小。

为什么这一切很重要？ 如果投资者在其贷方的最高贷款价值比为 80%，银行将只会向您提供 80% 的贷款——即使您的房产价值下降。 如果投资者欠银行的钱多于他们愿意借给你的钱会怎样？ 您要么需要偿还全部贷款，要么向银行提供更多现金（或其他资产）作为抵押品。 在大流行期间，银行迅速做出修改并覆盖投资者，但今天情况大不相同。

当前的金融市场状况急剧收紧。 近年来可能安全的业主现在可能被迫寻找其他融资方案。 或者成为被迫的卖家。

面对利率上升，有些投资者既精明又积极诚实（尽管他们的财产收入仍在攀升），但许多人的价值与 2021 年保持一致。有些人甚至提高了价值。

那些一直在提高估值的人可能会被迫承认利率上升的事实。 即使他们表现良好，银行也可能会迫使他们回答以下问题：您的贷款是否符合价值测试？

第二只鞋掉落：减税

如果您是征收房地产税的城市、县或学区，您的收入取决于两件事：1. Millage rates（税率）和 2. 您要征税的财产的价值。

评估师所说的财产价值与应税价值之间总是存在差异。 在接下来的几个月和几个季度里，财产价值可能会大幅下降。 由于审计员和财产所有者就经审计的财务价值可以有多高争论不休，这些财产所有者往往会与法院抗争，以从市政当局获得尽可能低的税收评估价值。

那是什么意思呢？ 如果较高的利率导致整个审计季节的价值下降，那么拥有这些房产的房地产投资者将在下一次前往法院寻求减少他们向市政当局缴纳的税款。

房地产价值下降和空置率上升意味着城市税收减少。 由于城市在提供不同形式的融资以完成房地产交易方面发挥着非常重要的作用，因此在基础设施改善对房地产开发至关重要的地方设想大幅减税是有问题的。

简而言之，较低的税收收入意味着开发商的机会较少。

这款特别的鞋子将非常具有地域性。 市政当局的财务可行性状况各不相同。 例如，那些拥有较小写字楼市场的人可能会过得更好。 提高税率也可以缓解税收担忧，这可以暂时解决收入漏洞，但最终会降低任何地方对投资者的长期吸引力。

（可能的）第三只鞋掉落：被迫卖家

让我澄清一件事：我并不是在预测一个被迫的卖方市场。 它可能会发生； 它可能不会。

但是，当我们看到第一只鞋子掉落时，我们都需要保持警惕，听听住房和商业房地产市场的第三只鞋子是否掉落。 前两个因素（经审计的估值和税收减少）的结合很可能导致投资者被迫出售。

我们现在需要问的问题是，“我们什么时候才能知道？” 和“需要多长时间？” 简短的回答是我们可能会在夏天知道。 春季是了解消费市场实力的好时机，因为春季销售旺季是大多数消费者（及时）为下一学年购买新房的时候。 春季销售旺季的早期茶叶似乎还不错，但如果利率因某种原因飙升，这种情况可能会迅速改变。

也将是夏季，银行才能为那些不符合贷款 LTV 测试的人破译解决方案。

如果较低的房产估值不会导致被迫出售，我相信我们将接近房地产市场的全面复苏。 大多数房地产下行周期都比一年长得多，但商业房地产的一切都比过去更加不稳定。 峰值更高，下降速度更快，我相信当投资者感觉利率稳定并且被迫出售的风险被抵消时，就会对房地产资产产生真正的需求。